AI深度伪造 购房者面临日益严重的诈骗威胁

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AI深度伪造 购房者面临日益严重的诈骗威胁





深度伪造的音频和文档等逼真的数字模仿技术令房地产、产权和抵押贷款等领域专业人士重新思考，应当如何对参与高风险交易的各方进行身份核实。房地产和法律专业人士表示，在资金交割之前，需要采用更新的核实方法众所周知，在通往拥有自己的房产的道路上，一直都充满着障碍。然而，由于人工智能（AI）的发展，一种老套的房地产骗局——交割资金诈骗——正在以一种新的方式出现。
逼真的数字模仿技术（如深度伪造的音频和文档）正在迫使房地产、产权和抵押贷款等领域专业人士重新思考，应当如何对参与高风险交易的各方进行身份核实。
根据联邦调查局（FBI）发布的《2025年互联网犯罪报告》（2025 Internet Crime Report），去年美国人因为网络犯罪而损失的金额超过208亿美元。房地产欺诈造成的损失超过2.75亿美元，高于2024年的约1.73亿美元

联邦调查局还收到了超过22,000起与人工智能相关的欺诈投诉，相关损失超过8.93亿美元。
迈克房地产公司（MAK Realty）的房地产经纪人和抵押贷款发起人迈克尔‧凯尔切夫斯基（Michael Kelczewski）向记者透露：“我自己就经历过一次试图通过房源挂牌进行欺诈的事件，当时有人自称是房产的合法所有者。”
凯尔切夫斯基回忆说，乍看之下，提供的身份证明和法律文件似乎非常可信，但是后来发现，这些文件是由人工智能生成的。在沟通过程中，诈骗者还利用人工智能技术掩盖自己的真实身份。
“随着交易的进行，一些矛盾的地方开始显现，我们提高了核实级别，不再轻信表面信息。最终，我们认定那次挂牌属于欺诈，执法部门也介入了调查。”凯尔切夫斯基说道。
“现在这类骗局不再一定像以前那样显而易见或手法粗糙。有人可以拿出一套相当可信的身份证明、文件和通信记录。”




2018年7月24日，纽约曼哈顿西区一家房地产经纪公司的橱窗里张贴着豪华公寓的广告。(Spencer Platt/Getty Images)
总部位于华盛顿特区的美国土地产权协会（American Land Title Association，简称ALTA）在其网站上表示，房地产欺诈“不再局限于电汇诈骗或最后一刻更改付款指令”，而是“越来越多地渗透到合法交易之中，由个人冒充真实买家、卖家和房产所有者进行诈骗”。
米兹纳住宅集团（Mizner Residential Group）的房地产经纪人杰里米‧奥尔舍（Jeremy Olsher）表示，人工智能技术正在削弱传统的身份验证方式，这一点也让他感到担忧。
“在电话里听到熟悉的声音，或者在视频里看到某人的脸，这些都不再能保证我们可以相信自己的耳朵和眼睛。”他向记者描述道。
识别漏洞

奥尔舍指出，创建逼真的合成内容所需要的工具已经“变得更便宜，也更容易获取”。

“最危险的情况是收到要求汇款或更改付款指令的请求。仅凭电子邮件、短信或电话都不能证明新的汇款指令是合法的。”他说道。
奥尔舍表示，当付款的细节突然发生变化时，这就是信号，应该暂停一下，再继续操作。
“这时候需要通过可信的联系人，利用独立获取的信息来核实付款细节。”他说道。
房地产经纪人科尔比‧哈格尔（Colby Hager）是佣金返现组织（Commission Cash Back）的所有者，他发现房地产交易流程中的一个特定时刻是人工智能诈骗的绝佳机会。
“最脆弱的时期是从签订合同到资金到位之间的这段时间，而不是房产交割现场的那一刻。因为那段时间里付款指令都是通过电子邮件在各方之间传递，不像交易完成时那样，所有人都在一个房间里。”

也就是说，他认为整个转账过程已经陷入了一种进退两难的局面。
“我们采用的所有验证方法都基于一个前提，那就是渠道本身是可信的。比如拨打邮件中的电话号码，进行视频通话确认，或者比对身份证件。如果有人可以伪造声音或面孔，那么打电话验证就等于让诈骗者自己来确认身份。”哈格尔说道。



2019年4月16日，在加州旧金山的一次经纪人开放日活动中，一名房地产经纪人正在分发传单。(Justin Sullivan/Getty Images)
总部位于美国德克萨斯州奥斯汀（Austin）的网络安全与房地产反欺诈公司“身份确认”（CertifID）在其2026年《电汇诈骗状况报告》（State of Wire Fraud）中指出，22%的美国购房者收到过欺诈性信息。可疑房地产信息发生率最高的是美国西部，占比26%。美国南部各州位居第二，近24%的消费者报告收到过可疑信息。
去年，内华达州和佛罗里达州是房地产电汇诈骗风险最高的两个州。
凯尔切夫斯基表示，精通技术的犯罪分子主要瞄准的目标是空置房产和投资性房产。
追讨困难

一些律师表示，追讨经济赔偿可能困难重重。



2024年8月16日，加州洛杉矶一处待售房屋外摆放着房产宣传单。(Patrick T. Fallon/AFP via Getty Images)
“我曾经就一些房地产电汇诈骗案件提供过法律咨询。当时，诈骗指示似乎是来自产权公司，甚至还打来一通电话跟进，电话那头是买家认得的声音。几个小时之内，资金就消失了。”
佩里表示，这类案件中，资金在“骡子账户”（mule account）中停留的时间越长，就越难追回来。“骡子账户”指的是犯罪分子用来接收、持有和转移非法资金的银行账户，这些资金被伪装成合法的房产交易款项。
他说：“我现在看到的模式是多层冒充：伪造的电子邮件加上克隆的声音来确认。这种组合恰恰绕过了人们被教导要使用的安全措施。”
佩里表示，人工智能已经将过去那种人工诈骗的手段工业化了。但他指出，房产交割环节的电汇诈骗虽已存在多年，但过去那些能够帮助识破骗局的“危险信号”（例如语法错误和措辞怪异）早已不复存在。



2019年4月16日，在加州旧金山的一次经纪人开放日活动中，一名房地产经纪人正在参观一套待售房屋。(Justin Sullivan/Getty Images)
“买家依照指示汇出了六位数的款项，而发出指示的人，看起来、听起来都像是他们信任的对象。”他说道。
佩里认为，任何临时更改汇款指令的行为，在证明并非诈骗之前，都应被视为欺诈。“正规的产权公司很少会在最后一刻更改指令。”他说道。
与人工智能相关的欺诈案件出现激增，部分原因是用于实施逼真诈骗的工具日益普及，但同时也是因为缺乏阻止此类欺诈的技术手段。
据深度伪造检测与防御公司DuckDuckGoose AI称，只需三秒钟就可以生成与选定的目标85%匹配的声音，而且只要一张照片，就能利用基本的开源工具做到实时换脸。

插图显示，一部智能手机正在对着一个语音克隆屏幕录音。随着高超的数字模仿技术的兴起，业内人士表示，在涉及数万美元的交易中，电信诈骗和身份盗窃比以往任何时候都更具迷惑性。(Chris Delmas/AFP via Getty Images)
在2018年的时候，要想成功实施人工智能深度伪造诈骗，需要机器学习和编程方面的专业知识。而现在，只需一个浏览器应用程序，不法分子不到一个小时就能生成以假乱真的文件。
佩里表示，要想在资金损失之前识破诈骗钱财的窃贼，关键在于花时间进行额外的核查。
“诈骗之所以能得逞，是因为房屋交割的过程压力大而且仓促。一个五分钟的电话，就能保住你的毕生积蓄。”他说道。
全球最大的会计师事务所德勤（Deloitte）估计，到2027年，人工智能引发的欺诈在美国造成的损失可能超过400亿美元。
凯尔切夫斯基表示，他最担心的是，相对于诈骗分子发动攻击的成本而言，房产交易的金额是非常高的。
“即使大多数诈骗尝试都失败了，只要有一次成功的欺诈性交易结算或截留电汇，也能为攻击者带来巨额的回报。”他说道，“这种金钱诱惑，再加上人工智能工具日益普及，使得整个行业加强验证程序变得越来越重要。”