美国新房库存飙升 价格下降 比二手房还便宜

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美国新房库存飙升 价格下降 比二手房还便宜

根据新州房地产经纪人协会7月份数据，新泽西21个县中，有近一半的县房屋销售速度放缓，挂牌房源同比减少。 图为2022年9月1日普林斯顿市一栋正在建设中的新房

近来，美国住宅市场出现历史罕见的价格倒挂现象，新建住宅的售价比二手房便宜。 根据美国官方最新数据，6月新建住宅销售中位数价格为40万7,200美元，比二手房低约2万8,000美元，差距达6.5%，创下25年以来最大价格倒挂。 7月份的差距缩小至近1万9,000美元（约4%），仍远高于往年水平，而且已是连续四个月出现价格倒挂，创历史最长纪录。

自有现代记录以来，新建房的价格总是高于二手房。 新房的优势在于维修问题少，配备全新家电、符合当代品味的设计，而且可以根据购屋者的需求进行客制化。 但近几个月来，这一趋势在美国发生了前所未有的逆转，新房售价大幅低于二手房屋。

专家分析，价格倒挂有多种因素促成，其主要原因是新房供应飙升，其价格自2022年底触顶后持续回落，而二手房价格却屡创新高。

8月25日，美国人口普查局（U.S. Census Bureau）和住房与城市发展部（HUD）联合发布的《新住宅销售报告》（New Residential Sales Report）显示，截至2025年7月，新建住宅库存量为499,000套，相当于9.2个月的供应量，较2024年7月增长了16.5%，供应量接近2007年10月以来的水平。

随着供应量的上涨，新房价格不断下降。 该报告显示，7月独栋房屋新房销售从6月的65.6万套降至65.2万套，较去年同期的71万套低8.2%。 与此同时，新房销售价格中位数在过去12个月下降了5.9%，至40.38万美元，创下八个月来的最低水平。

房地产平台 Realtor.com 高级经济学家乔尔·伯纳（Joel Berner）表示，「新房比二手房便宜的情况十分罕见，而且差异不仅在标价层面，许多建商还提供额外优惠，如交易现金补贴、降低贷款利率等，进一步减轻买家负担。 换言之，新建住宅的实际购买成本可能比数据反映的还要低。」

近年来，建商因应市场需求，推出较小户型，以吸引受负担能力限制的买家。 即便如此，新建住宅的平均面积仍大于二手房。 若以每平方英尺计算，新建住宅全美均价为218.66美元，而二手房则为226.56美元。

值得注意的是，自1999年以来，新建住宅价格低于二手房的情况仅发生过10次，其中8次集中在最近15个月。 自今年4月起，每个月均出现价格倒挂，6月更达到6.5%的高点。

造成倒挂的另一个原因是，新建住宅多分布于房价相对低廉的美国南部地区，这并非新现象。

此外，建商与二手房挂牌屋主的心态差异也是造成房价倒挂的原因之一。 建商因持有大量库存而必须积极降价清盘; 而屋主通常只有一栋房子，往往选择下架等待，而非降价出售，导致市场出现买卖僵局。

伯纳表示，这一现象也引发对二手房市场效率的质疑，「如果在供过于求的情况下，二手房价格仍不下跌，那么二手房价格是否真能反映市场现实？」

展望未来，如果屋主最终让步，二手房价格可能会随着市场疲软出现修正。 如果屋主坚守价格，市场则可能维持僵局，直到房贷利率下降或收入增加，让买家重新入市。

专家建议，在此之前，买家可把握这一罕见时机，以折扣价购入新建房屋。