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【2021更新】建议有房贷屋主做 Refinance 的5个时间点

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发表于 2021-2-18 20:03:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
自疫情爆发以来,房贷利率一直处于历史低位。过去的一年里,数百万的房主为自己的小家申请了再融资Refinance。据MBA统计,截至去年12月底,再融资申请量比上年同期上涨了105%。
所谓 Refinance 「再融资」,意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。那么什么时候算是 Refinance 比较好的时间节点呢?
1. 贷款利率出现下降
抵押贷款利率可能会波动,因为它们受到各种因素的影响,包括美联储的货币政策、市场走势、通膨情况等等。
传统的经验法则是,如果抵押贷款利率比之前低一到两个百分点,就可以开始考虑申请 Refinance。(当然还是需要具体情况具体分析)
2. 急需变更你的贷款期限
如果你无法按期还款但现在又想存钱,你可能需要换一个更长的贷款期限。另一方面,如果你的经济条件比较好准备换成短期贷款,也可以确保你能更快的还清贷款,在整个贷款期间省下更多的钱。30年期和15年期贷款各有利弊,在作出改变之前,一定要做足功课。
3. 你的房屋价值增加了
如果房屋价值近期上涨,那么这个时候申请 Refinance 可能也会获得一些好处,特别是当还有其他高息债务需要还的时候。
若趁此时申请 Refinance,可能会获得比之前的抵押贷款更高数额的融资金额,屋主就可以用这笔钱来偿还其他利息、进行重大购买或者装修房屋等等。
不过很重要的一点是,随着 Refinance 而获得了一笔融资金额,请确保在使用的时候对自己的钱负责,而不是持续陷入债务深渊中。
4. 信用等级有所提升
信用评分是决定抵押贷款利率的重要因素。一般而言,屋主的信用评分越高,能贷到的利率越低。
5. 抵押贷款利率上升,可以利用 Refinance 来调整利率
如果目前的抵押贷款利率上升,而且可以贷可调利率抵押贷款 (adjustable-rate mortgage,简称 ARM) 的话,那么可以考虑 Refinance。
Refinance 到可调利率抵押贷款(ARM)通常初始付款提供较低的利率,使初始每月付款低于通常提供的固定利率抵押贷款。
如何找到能给你最高金额、最低利率的贷款公司
除了银行和信用合作社 (Credit Unions) 可以办 Refinance,其实还有很多其他金融机构有在做放贷,比如一些消费金融公司 (Consumer finance companies),储蓄和贷款机构 (savings and loan institutions),每家机构能给出的利率和收取的手续费都不一样。由于选择多多,现在也有很多贷款中介公司 (mortgage brokers) 从中牵线做比较推荐,但一样会收取一定比例的费用。如果不想要多缴一笔中介费用去找好的贷款公司,现在也有很多在线的免费分析工具(如下面这种)可以使用,直接列表推荐贷款人评价好的保险公司,再视需求去 Quote 报价,这中间询价接洽的过程全部都是免手续费的。
Refinance 具体要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算,建议大家货比三家,可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。
选择贷款公司时要考虑的因素
• 费用:包含月付款金额,需付多久,利息多少,其他支出费用,有没有提前付清罚款,林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ,这是法律上保障贷款方的一项文档,由 Refinance 公司提供,规定 Refinance 公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。
• 比价:法律上没有明确规定 Refinance 公司在每个项目可以收多少钱,比如说有的借款方可能在法律费用收比较高,但收比较少申请费;另一家可能整体收取费用比较低,利息确偏高。有了每家 Refinance 公司提供的 good faith estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。
• 服务:除了费用之外,服务态度和质量也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题?尤其是在正式申请到贷款之前,贷款方需要处理很多文档,各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心,如果 Refinance 公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多,有些只要回答一些简单问题,就可以帮你把手续费、房贷利率等等都算好好。
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