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美国屋主小心了 “占地为王”正猖獗!

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发表于 2024-5-13 17:05:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国屋主小心了 “占地为王”正猖獗!

美国出现许多所谓侵占房屋的“房霸”,令许多屋主头疼不已。示意图

越是在一个混乱的时代,一件看似简单、是非容易分辨的事情,都会被人混淆、错误理解、甚至颠倒黑白。美国新闻前一阵子经常看到的头条报导:非法居住者抢占民宅,甚至这些被称为“房霸”的人,反而让屋主被警察戴上手铐带走……类似这样的报导层出不穷。
在普世价值里,我买了房子,我应该就拥有房子的合法使用权利,可以允许谁合法使用房屋,非法居住一定会受到处罚。但是现在在美国,人们正在头痛如何驱赶这些不合法的居住者,因为美国似乎没有明确的法律来对付这些非法者,甚至还倾向偏袒他们!这到底是怎么回事?
房霸事件层出不穷
这些非法侵占他人房屋的人,被称为“Squatter”——擅自占屋者。去年2023年,美国发生了许多房屋被非法侵占的事件,在以往我们却很少听过这样的事情。因为这是很常识性的问题,假设你没有租约、没有获得屋主或所有者、管理方的同意,谁都不敢随意进到别人的房子里去,大家都知道这是违法的,会被抓、被逮捕的,所以谁都不会想去干这么傻的事情,除非有人知道里面有值钱的东西,才会去抢去偷。
那为何这种事情会突然被大量报导,呈现爆发式的增长呢?换句话说,就是情况越来越严重了,从一个少见的案例,变成经常发生的事情,而且有人碰到非法入侵者报警后,才发现警察没有办法有什么作为,因为法律似乎没有完全站在屋主这一边!
这才让这些所谓的“房霸”有机可乘。一直以来,我们认为常识性的问题、普世价值,竟然在现有的美国法律面前毫无用武之地。
今年,纽约曼哈顿的一处公寓,空置了三四个月,当屋主纳迪亚‧维特尔斯(Nadia Vitels)3月份进屋时,碰上了两位年仅18、19岁的非法占屋者,结果当场惨遭杀害。这位被杀害的屋主,在儿子报警后,在公寓的衣橱内被找到尸体。这两名房霸,不仅杀害了屋主,事后还开着屋主的车逍遥法外,还用被害人的信用卡大肆挥霍,不过,所幸这两个恶霸,最终在宾州被法警逮捕。
不请自来的假租客
在乔治亚州的亚特兰大,律师大卫‧梅兹格(David Metzger)说他的客户也碰上房霸。在乔州的迪卡尔布县,大卫的一位客户,因为要搬家去跟未婚夫同住,打算出租现在的住所,没想到房子招租的牌子才刚挂上,搬家货车已经到门口了,下来的是一位妇女,还带了两个孩子,一个还只是婴儿。问题是,房子都还没租出去,就有人上门说:我已经租下这个房子,连租契签名都备妥了。
当时,还好有邻居提醒,赶快叫物业经理报警处理,但是当警察到场后,房霸拿出附虚假电子签名的假租约,警察马上就相信了房霸,立马就转身离去。令屋主莫可奈何!
于是,大卫和他的客户在这起官司上花了三个月的时间,才在今年2月将房霸请走。律师说,三个月算是快速的。不过,对屋主来说,明明一个很简单的招租举动,却引来麻烦上身,最后还要花上数千上万美元打官司,真是不可思议
租霸与房霸是不同概念
去年,在华盛顿州的雷纳谷,房主杰森‧罗斯(Jason Roth)的房客不愿意再支付租金,但拒绝离开房子。屋主没了租金收入,被迫住在自己的车上。同时,房霸不仅免费住在罗斯的房子里,还在Airbnb上出租了地下室。不过要留意,这个案例属于租霸行为,和非法入侵的房霸是不同概念。
如果你想趁房霸不在时,赶紧换一个门锁,或是试图把水电切断,以为这样就能顺利逼走房霸了,我必须说,很抱歉!这样做,屋主反而很可能会被警察逮捕。

房霸是趁屋内没人时侵占房产,与不缴租金的租霸是不同情况。示意图。(Shutterstock)驱赶房霸 屋主反被警察逮捕
在纽约市王后区的阿黛尔‧安达罗(Adele Andaloro)就是这样的例子——她发现自己的家被擅自占据后,在与假租客对质后,安达罗就换了门锁阻止房霸进屋。她这样一做,反而被假房客抓到把柄。房霸对警方声称他是合法租客,而且在里面进行装修工作,但是屋主却私自换了锁,不让他们进屋。出于纽约偏向保护租客的法律缘故,警方最终逮捕了屋主,而房霸却还嚣张地留在她的房屋里。
当时这则新闻引起社会轰动,大家都没想到,想保护房屋的屋主,反而被警察铐上手铐带走,事情完全颠倒黑白。不过,所幸在舆论的压力下,安达罗的指控很快就被撤销,并且官方也搞清楚,到底房霸才是非法者,也顺利将房霸逮捕起诉。虽然,屋主最终是讨回了公道,但是我们不禁要问,看似很简单的事情,有需要演变到如此荒唐、复杂的地步吗?
修改法律 区分租客与房霸
因为这些荒谬的房霸案件层出不穷,所以现在美国各州陆续修改法律,阻止这些非法的房屋占有者继续侵占别人的房产。现在计有纽约州、乔治亚州、南卡罗来纳州、佛罗里达州都特别立法,严厉打击这些非法侵占房屋的行为。
这些新的法律明确地把非法侵占房屋者,也就是房霸,和合法的租客区分开来。在很多的案件中,为何警察无法马上驱赶房霸?很大一个原因就是警方无法分辨房霸的身份,他是否是非法侵占?或是真的是房客?这是一个争议点。
如果当房霸事先有准备好一张虚假租房合同,往往警方都会趋于相信,那么房霸就成了合法租客,一旦这样认定了,这就属于房东与租客的纠纷问题,属于民事问题,警察就无法简简单单地驱逐房霸。于是,想要赶走房霸,屋主只好请律师上法庭控告房霸,才能拿回被侵占的房产。
现在,有些州的新法律把侵占者和租客区分开来,不让他们享有与租客同样的居住权利,所以一但被确认为房霸,警察就可以马上执行驱逐,不必让屋主还要打官司才能拿回房屋。
美国法律保护房霸?
另外,美国许多州的法律,还是倾向保护侵占者。例如法律规定,只要房霸居住在房屋内一定的时间,就会自动拥有居住权利。例如纽约州是30天,房霸自动就会享有合法的居住权,所以屋主就无法任意驱赶了。当然,这个法律现在纽约州已经不适用,在新法律中只要被视为非法侵占,就算居住30天以上,也会被驱赶。
在加州,房霸也时有所闻,南加州的律师刘龙珠先生还接触了大量案例,他向大纪元的记者表示,甚至连比弗利山庄附近的豪宅,都被房霸看上,利用屋主不在美国的时间,侵占豪宅,而豪宅的邻居就是鼎鼎有名的NBA球星詹姆斯,还有多位知名歌手。然而,厚颜无耻的房霸,就在豪宅里开起收费派对,还出租房间。明星邻居受不了这些夸张行径,同样叫警察来驱赶这些房霸,但是照样无功而返。一直到今天2月份,屋主才与房霸达成协议,让房霸同意搬出去。
加州房霸能够变身屋主?
不要觉得上面案例已经很夸张了,刘律师还说房霸只要符合5个条件,在加州就可能“合法”变身屋主!第一个条件、在房子里居住超过五年。第二、五年内都有缴交房产税。第三、一直居住在同一个房屋内。第四、没有和别人共享这个房屋。第五、光明正大进出房屋,换句话说,邻居都能看到房霸进出房屋,都知道旁边有这样一位邻居。律师说,只要符合以上5个条件,房霸就可以向法院申请屋主换人当。
为何非法侵占突然猖獗?
为何这两年,美国房霸问题会突然猖獗起来呢?很多矛头都指向新冠(中共病毒)疫情期间,美国政府放宽居住的法律,不仅让很多人免费居住,还禁止驱逐不付房租的房客。然后这段期间房价、租金、物价都疯狂飙升,导致不少人生活有困难,有些人就干脆住进空屋,反正有法律保护他们,也不怕被赶出门。



另一个矛头,指向了美国的移民政策,这几年自从拜登上任总统之后,非法移民大举进入美国,数以百万计的人都需要住房,一旦离开收容所,他们急需找一个安身之地。一位来自委内瑞拉的非法移民网红,就直接在TikTok上教学如何侵占他人房屋,藉由入侵空屋,进而获得合法的居住权,尽管引来骂声,但是视频已经获得数百万的观看量。
如何预防非法侵占?
一位曾经经历过房霸之苦的加州居民,弗莱士‧谢尔顿(Flash Shelton)最近非常有名,只要提到房霸问题,几乎没有人不知道他。他因为帮助自己的母亲驱逐房霸,才了解到这个问题在美国有多严重,所以他还为此成立了公司,专门帮助屋主驱逐房霸,公司名就叫“房霸猎人”。
要防止房霸入侵,专家有几点建议:
1. 为房产安装摄像头
谢尔顿分享,要预防房霸,首先就要为房屋安装摄像头和保全系统。这样就能提供警方房霸是何时入侵房屋的证据,同时证明房霸不是租客,而是非法侵占者。

为房产安装摄像头,能提供警察房霸入侵的证据。(Shutterstock)2. 加强门窗安全
另外,Realtor.com的专家也建议屋主要加强门窗的安全,不要让有心人士容易入侵。尤其在出售房屋,或是招租的空房期间,屋主都要特别留意。这些非法者,很容易就会从网上发现,哪些房屋可能没有人在家,然后就顺利侵占了。
3. 营造屋内有人的景象
再来,专家也建议,就算屋主打算长期不居住,也要营造屋内有人的假象,例如加装定时灯光,或者在庭院插上“小心有狗”的牌子。甚至有人会安装一种会发出狗叫声的感应器,如果有人试图翻过围墙,就会有狗叫声发出,用来吓跑这些不法之徒。
4. 请求邻居帮助
就算房屋没有出租出去,专家也建议屋主定期能回来察看屋况。如果屋主离房产太远,或许可以请邻居帮忙留意也是可行的办法。在有些案例中,就是这些有警惕心的邻居阻止了非法事件,才让警方顺利赶走了房霸。
5. 勿私自解决问题
最后,一但发生有房霸入侵,建议屋主不要私自解决问题,因为许多州的法律仍然存在保护非法居住者的权利,屋主强制换锁、断电都可能会让自己陷入违法的窘境,强行驱赶甚至会有生命安全的问题。最有效的办法,就是赶快循求法律途径,证明房霸的非法行为,让执法者有权力驱逐他们。


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