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谈谈房屋买卖中的Owner Finance
对于任何生意来说，用别人的钱来为自己赚钱是正道。大家伙儿都这么聪明，这个道理就不用细说了。房地产里有三部分能挣钱，主要是：- 正现金流（Positive Cashflow）
- 房产增值
- 积累财富（Build asset，以租金养房）
对于一般的想进入房地产领域的人来说，资金是一个大问题，对于大多工薪阶层来说尤其如此，因此怎样把有限的钱用在刀刃上，或者说用有限的钱买到更多的房子，是值得考虑的问题。
十几年前我开始买投资房时，手里只有二万美刀，还是欠信用卡公司的债，若是还了，手里就一分钱都没有了，那可是真正的无产阶级。在这种情况下，用别人的钱投资就成了唯一的选择。
除了朋友外（我从未借过），能借到钱的地方就是银行和信用卡公司。银行指房贷，信用卡公司可以搞到些钱短期周转一下，但里面有些陷阱要避免。我已经很多年没朝信用卡公司借钱了，不知现在的规矩变了没有。
还有一种方法是Owner Finance，指的是房主给购房者提供贷款。我的房子有三分之一是用这种方法买到的，包括我的自住房。这种方式存在的理由是房主在多年拥有出租房的过程中已经把房子的价值通过抵税的方式抵光了，要是一下子拿到卖房全款，就会面临着全部交税的问题。因此愿意用Owner Finance的方法降低每年的上税额和税率。
还有一个原因是房主要退休了，不愿意再投资，因此通过这种方式得到稳定的收入和吃点利息。当然还有就是房子所在的地区一般，房主用它来吸引投资者。
美国买房
对于卖方来说，要求是房贷已还清，或用买方的首付还清房贷，极端情况下会自己掏钱还清。
房地产投资的第一步是找房子，其实是找Deal，从上市的房子中找只是方法之一。还有个方法是多认识所在区域的投资者（房东），说不定就会有收获。能避开房产代理，对买卖双方都有帮助。
有一次我在给自己的一个投资房换Siding，碰到旁边房子的房东，就聊了起来。聊的结果就是从他那买了两个房子，都是Owner Finance，Deal 很不错，基本零首付。其中一个房子买入价六万五，现在月租过两千。后来他有朋友想卖房时都先来问问我，只可惜除了帮朋友买了一个外，没什么太好的Deal。
不试是不知道的，试试是一定没有坏处的。
Owner Finance对于买方的好处是不用跟银行打交道，可以省几千元的Closing Cost，且没有贷款数目限制。能不能达成协议的关键是看卖方是否愿意这样做。
在卖方市场的情况下，这种情况较少，但也不是不可能，买方市场时机会较多。
房子的转让过程和正常过户一样，只不过是卖方代替了银行。过户后把双方的贷款协议在镇政府登记一下就可以了，很简单，后来我自己去办理过户的手续，律师费都省了，当然这只限于和朋友间。
美国买房
至于贷款的利息，首付，年限都是可以协商的，一般情况下利息会略高于银行利息。
有时卖方为了稳妥起见，会要求把Title 放在卖方律师手里，如果有几次不交贷款，房子会自动转回去，我的自住房就是这样。这也没啥大不了的，只要按时交钱就是了，以后要是自己给别人做Owner Finance时可以考虑这样做。
做房地产投资不是去卧儿马买东西，也不是买一、两个房子就大功告成了。在扩张期需要把大量的精力投在找Deal上，包括Owner Finance。只要是下足了功夫，什么奇迹都会发生的。
房地产投资首先是一个Money Game。OWNER FINANCED HOMES：定义、类型、示例、运作方式以及您需要知道的一切 图片来源：
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如果您正在寻找新房，但在获得贷款预先批准时遇到问题，业主融资是一种可以帮助您实现拥有目标的选择。 尽管并非所有卖家都愿意或能够向买家提供直接融资，但这可能是一种购买房屋的好方法，同时也可以让交易过程更加顺利。 另一方面，业主资助的房屋可能很复杂，需要书面协议，因此在签署签名前了解程序至关重要。 我们将介绍业主融资的运作方式，它如何使您作为买家或卖家受益，以及如何与业主达成交易。
房屋卖方和购房者之间的财务协议以买卖双方之间的直接付款计划取代标准的银行补贴抵押贷款，称为业主融资。 所有者融资的工作方式类似于传统的 银行 贷款是卖方为房屋融资，买方根据贷款条件逐步偿还卖方。 这个过程将从大量的房屋首付和每月的贷款偿还额加上利息开始。 业主融资通常比银行或其他机构的定期贷款更昂贵 金融机构. 然而，对于无法从常规贷方获得融资的购房者来说，这是一个现实的选择。
详情买家可能急于买房，但卖家不会对 350,000 美元的要价让步。 买家愿意支付该金额，并且可以预付购买价格的 20%——从他们之前出售的房产中扣除 70,000 美元。 他们需要 280,000 美元的融资，但他们只能获得 250,000 美元的典型抵押贷款的批准。
卖方可能同意借给他们 30,000 美元以弥补缺口，或者他们可能同意提供总额为 280,000 美元的资金。 在任何一种情况下， 买方 每月向卖方支付贷款的本金和利息。 当买卖双方是家人或朋友或在交易之外以其他方式联系时，这些贷款是相当典型的。 业主资助的房屋示例假设一位卖家在市场上标价 200,000 美元。 因为他是个体经营者，潜在买家无法获得传统融资。 他以全价出价并要求业主融资的 15%（30,000 美元）。
房屋没有抵押的卖方接受了要约并创建了抵押票据，要求买方在十年内以 8% 的利息用气球偿还她 付款 在末尾。 买方每月向卖方支付 1,247.40 美元，卖方获得 8% 的回报，十年期间总计 224,532 美元。 业主资助的房屋如何运作？以下是所有者融资过程如何运作的一般概述。
#1。 买卖双方就融资条款达成一致当买卖双方签署本票时，他们就贷款条款达成一致。 这包括利率、摊销时间表（定期支付抵押贷款的期限）和贷款的还款期限等参数。
#2。 买家支付首付双方同意后 融资 条款，买方支付财产的首付以确保购买。 与标准抵押贷款人相比，这种预付款通常占购买价格的更大比例。 这是因为考虑到他们所承担的财务风险，所有者将希望尽可能多的安全。 #3。 买方每月支付贷款在大多数情况下，买方将按月分期偿还剩余的抵押贷款余额。 这包括直接财产税和保险支付，这些通常包含在常规抵押贷款中，但不包含在业主融资中。
#4。 买家还清贷款买方通常需要在贷款期结束时支付一次性付款或一次性付款，以支付任何剩余费用。 如果买方无法进行气球付款，他们可能会寻求额外的 融资 向卖方支付一笔新贷款，以支付房屋价格加上利息的剩余余额。 4 种业主融资房屋类型应使用正式合同来纪念业主融资协议。 所有者融资安排可以采用多种方式构建，包括下面列出的方式。
#1。 本票或抵押他的想法类似于标准抵押契约，其中买方签署 文件 确认贷款人在他们的房屋中拥有担保权益，直到偿还贷款。 在这种情况下，买方获得所有权，抵押权在当地政府。 #2。 信托契约这是一种不同类型的期票，看起来像抵押契约。 房屋的所有权归第三方受托人 在一份信托契约中。 一旦贷款条款得到满足，产权归买方所有。 #3。 契约契约根据本协议，在贷款全额支付之前，买方不会收到房产的契约和所有权。 卖家保留 财产 契约和所有权直到那个时候。 #4。 租购协议租赁购买安排的买方，也称为先租后买交易。 在同意最终购买条件之前，将房产出租一段时间。 在租赁期内支付的任何租金都将用于 销售 如果买方决定在租赁期结束时购买房屋。 业主融资房屋的 5 大优势对于卖方和买方而言，所有者融资比标准融资模式具有显着优势。
#1。 为买家融资的障碍更少对于购买者，业主融资可能让您获得原本无法获得的融资。 如果您的收入不一致或信用评分低。 例如，从传统贷方获得抵押贷款可能会更加困难，这使得所有者融资成为一种潜在的选择。
#2。 尽职调查期更短房屋评估和检查的尽职调查期可能在业主融资安排中。 例如，买方不需要进行房屋评估即可从银行获得融资。 这意味着您将能够更快地完成销售，这将使买卖双方都受益。
#3。 没有最低首付与联邦住房相比 行政管理 (FHA) 贷款，业主融资没有政府规定的最低首付。 这意味着如果卖家同意，买家可以协商降低首付。 #4。 关闭成本更低业主融资允许买卖双方节省交易成本，包括检查、评估和银行费用。
#5。 潜在更好的投资回报对于卖家来说，业主融资可以通过高利率贷款为房产提供长期一致的现金流。
业主融资房屋的 4 个缺点没有标准抵押贷款的担保。 买方或卖方在使用所有者融资时可能面临各种危险。
#1。 买家成本更高对于购买者来说，业主融资通常需要更大的首付和利率。 导致房屋的总体成本高于常规抵押贷款。
#2。 高额气球付款如果业主融资协议包含气球付款条款，买家可能会在贷款期限结束时收到一大笔付款。
#3。 卖家的潜在高风险为已售房屋融资的房主承担买方拖欠付款的风险。 如果买方拖欠贷款，卖方也有责任并可能申请止赎。
#4。 现有的抵押贷款问题如果卖方已经对他们出售的房产进行了抵押，则可能存在使贷款偿还程序复杂化的留置权。 如果卖方依赖买方支付抵押贷款而买方违约。 这 银行 可以取消房屋赎回权，使双方处于不利境地。 使用业主融资有风险吗？如果买卖双方都采取必要的程序来维护各自的经济利益，通过业主融资购置房产是一种安全的融资方式。 融资条款首先应在书面协议中正确阐明，该协议最好由经过认证的法律专业人士起草。
尽管买方融资取消了贷款人规定的评估和检查的要求，但买方仍应谨慎考虑采取措施以保证购买价格合理。 同样，卖家在同意为交易融资之前不需要对潜在买家进行信用检查。 然而，这是减少与所有者融资相关的风险并增加买方按时付款的可能性的好策略。
谁为业主出资的房屋支付财产税？在与传统的抵押贷款人谈判时，通常的做法是将财产税和保险费的支付纳入每月的抵押贷款付款中。 使用所有者融资时，借款人通常会分别直接向适用的政府机构和保险公司支付税款和保险费。 然而，必须注意的是，买卖双方可以使用业主融资协议来选择如何处理这些付款。
买家违约怎么办？如果买方违约业主融资，买卖双方之间达成的协议类型将决定其影响以及卖方寻求救济的能力。 例如，如果交易的结构为租赁选择权，则卖方必须启动驱逐程序，以便将未付款的买方赶出房产。 对于分成分期付款的销售或契约合同，各州的规定可能会有所不同，并且卖方可能需要取消对买方的赎回权。
因此，卖方应利用融资协议作为保护自己免受未知因素影响并为买方建立明确期望的一种手段。 这可能包括提供关于什么构成逾期付款、是否有宽限期以及借款人拖欠贷款时会发生什么的细节。
如何构建卖方融资交易包含交易细节的书面文件应始终包含在买卖双方之间的所有者融资协议中。 但是，您还可以采用其他一些方法，最适合您的方法取决于您的个人需求和情况。 卖方资助的交易可以通过三种方式构建：
#1。 使用本票和抵押或信托契约如果您熟悉典型的抵押贷款，您就会认出这种模式。 本票规定了贷款金额、利率和摊销时间表等条款，由买卖双方共同承担。 房子作为贷款的抵押品，买家的名字出现在标题上。 然后贷款交给当地政府。
#2。 起草契约契约契约合同，也称为分期付款或土地 合同, 是指买家在支付最后一笔贷款之前没有获得业主融资财产的契约。 或者，如果买方通过另一家贷方为债务再融资并全额支付给卖方，则买方获得所有权。 #3。 创建租购协议卖方将财产出租给可以选择以指定价格购买的买方。 也称为先租后买或租赁选项。 买方支付租金，然后有机会在租赁期结束时购买房产或放弃其租赁选择权。 如果他决定购买该物业，则在租赁期间的租金是购买价格。
我们建议咨询一位称职的律师，他们将为您的最佳利益创建相关文件，因为业主融资可能很复杂。
得克萨斯州的房屋所有者财务如何运作？当得克萨斯州的房主为购买他们的房产提供资金时，这意味着卖方承担了贷款人的职能，这是一种更传统的房地产交易，将由金融机构进行。 但是，卖方并没有将现金交给买方，而是提供了约定的销售价格减去买方将作为定金支付的金额。
业主融资如何影响税收？如果您通过所有者融资出售房产并将交易报告为分期付款销售，您可以将收益分摊到若干年内。 当您获得收入时，您全年为资本收益缴纳的税款要少得多，而不是在第一年为所有利润缴纳全额税款。 这使您能够将税收冲击的影响分散到若干年内。
所有者财务在德克萨斯州如何运作？当得克萨斯州的房主为购买他们的房产提供资金时，这意味着卖方承担了贷款人的职能，这是一种更传统的房地产交易，将由金融机构进行。 但是，卖方并没有将现金交给买方，而是提供了约定的销售价格减去买方将作为定金支付的金额。
业主融资房屋的要求期票应该是为了简化所有者融资交易。 本票描述了协议的细节，包括利率、还款 时间表和违约处罚等。 为了保护自己免受违约，业主通常会保留财产所有权，直到所有付款都已支付。 而一些自己动手的交易可以完全由所有者处理。 聘请律师来验证所有的基础通常是一个好主意。 为产权搜索付费还有助于确保业主/卖方能够出售房产，并且他们最终将释放产权以换取部分或全部交易的融资。
常见问题业主融资与拥有租金相同吗？这两种买房方式的关键区别在于房屋易手的时间。 在卖方是贷方的情况下，所有权的变更会立即发生。 在先租后买的情况下，承租人要等到几年后才能成为业主。
谁为业主融资支付财产税？与传统的抵押贷款机构合作时，财产税和保险费通常会计入每月的抵押贷款支付中。 通过业主融资，借款人通常直接向相关机构缴纳税款，并向其保险公司缴纳保险费。
业主融资是否会影响您的信用？业主资助的抵押贷款通常不会报告给任何信用局，因此这些信息不会最终出现在您的信用记录中。
如果我有抵押贷款，我可以通过卖方融资吗？可以对抵押房屋进行卖方融资，但卖方应谨慎安排房屋销售。 如果按时还款，抵押贷款人可能不会注意他们的抵押贷款，但他们会注意到何时错过还款。
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发表于 2023-4-1 22:09:38
