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美国攻略:美国新建房购买流程,注意事项

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发表于 2022-11-8 17:36:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国攻略一:美国新建房购买流程

购买新建房的流程和购买二手房的流程会有些许不同。今天就带大家来了解一下购买新建房的具体步骤和注意事项。‍‍‍

如何购买新建房屋

01
找一个房产经纪人‍
房产经纪人可以帮助购房者与建筑商协商合同,并为购房者答疑解惑。而且他们的佣金通常由建筑商支付,购房者可以在了解条款后放心享受他们的专业服务。
02
获得贷款预先批准
房产经纪人通常需要购房者先拿出贷款预批信(Pre-Approval Letter),才能帮助购房者对新建房屋提出报价。
购房者需要自行联系贷方,看看自己是否满足预先批准的资质,并确定自己可承担的房价范围。
贷方也可以根据新建房和其建筑商的类型,为购房者推荐最佳的融资组合。
03
选择正确的房屋类型和建筑商
新建房分为以下三种类型:
(1)统一建造房屋(Tract Homes):指的是在新开发项目内批量建造的房屋。建筑商购买大片土地建造外观相似的房屋,供购房者选择。
(2)拎包入住房(Spec Homes):指的是由建筑商设计房型并建造装修、出售后可直接拎包入住的房屋。部分拎包入住房是半定制的,购房者可以选择一些装修饰面。
(3)全定制住宅(Custom Homes):指完全可定制的房屋。由建筑商在购房者买下的土地上,按照购房者提供的设计来建造。
购房者选择的新建房屋类型,将影响后续的购房时间线和融资情况。因此,建议购房者与房产经纪人密切合作,仔细评估后选择最适合自己需求的房屋类型。
04
预约设计咨询
选择好建商后,就要预约设计咨询了。如果购买的是全定制住宅,需要咨询的地方会特别多。
与全定制住宅相比,统一建造房和拎包入住房的设计选择就比较有限了。购房者如果想要在现有基础上增添加热地板或者太阳能屋顶的话,大概率无法实现。
两者相比,统一建造房的自由度相对更大一些。购房者可以在建商提供的选择里,挑选合适的房型、地板、橱柜、油漆和其他设计等。
而拎包入住房很多在上市出售之前已经装修完毕,自定义的空间较小。
05
签订建造合同
一旦获得了贷款预先批准并选择了建筑商,就可以签署建筑合同,开始建造新房了。
该合同包括财产简述、工程时间线、建造成本、付款流程、保修条款等内容,建议购房者和房产经纪人一起仔细研读后签署。
06
正式贷款,开始建房
根据贷款项目和新建房屋类型的不同,购房者融资可以有几种不同的组合选择:既可以在正式建房前关闭之前仅用于建房的贷款,房屋完工后再进行单独的抵押贷款;也可以使用一次性贷款,将建筑贷款转换为抵押贷款。
如果新房需要设计和建造,大多数人会使用两次贷款来完成购买。而在新建社区内购买拎包入住房的人则更有可能使用一次性贷款。
房产经纪人和贷款方会根据购房者需求,引导购房者完成融资流程。‍‍

购买新建筑房屋的建议

在建筑项目开始前,认真调查建筑商和新建房选址周边社区。
提前了解建筑属性、功能、装修升级项目等。
询问建筑商的报修条款。
强烈建议对新建房进行房检(Home Inspections)。
如果准备购买全定制房屋,请选择熟悉建筑贷款的贷方。
如果准备购买统一建造房或拎包入住房,则不一定要选择建筑商推荐的首选贷方。
请记住,样板房是你购买房产的升级版本。如要升级,请保持在预算范围内。
询问建筑商的激励措施(Builder Incentives)。‍
07  购买房屋保险
在签订购房合同后,立即开始选择房屋保险是最好的选择。
  • 如果申请贷款买房,从签订购房合同到最终房屋交割大约有一个月左右的时间,部分地区可能会有所延长,成功申请到贷款是房屋最终能顺利交割的前提,而提供有效的房屋保险是能成功申请贷款的必要条件,所以越早开始选择房屋保险就可以越早获得房屋保险合同,以在贷款申请截止日期前可以提交,保证自己可以顺利贷款,最终成功进行房屋交割,获得房产。
  • 如果全款购买,尽早获得房屋保险,房屋就可以尽早获得保障,避免新屋受损遭受过大的损失。

预约看房,请找资深经纪: Justina Chen 电话:713-826-7048
房屋保险咨询:annie 电话:832 436 8858,allwin   insurance电话:7139525031
房屋贷款:Min Nicar 电话:832-877-8309
屋顶理赔更换:Annie xiao 电话:281 745 1098

美国攻略二:
买房注意事项
1.售楼处登记
首先,划重点!!开发商不会因为你没有买方经纪人而给你优惠价格,相反,通过经纪人反而有时会帮您争取到更多优惠。所以在选购新房时,建议要找到值得信赖的地产经纪人一起去选购。而且经纪人会提供您很多专业建议和信息,购屋过程中,您的权益也会得到多一层保障。
而您如果第一次参观新房时没有带经纪人,自己直接在售房处登记了的话,您就放弃了拥有买方经纪人的权利,买方的权益就无法得到很好的保障了。在售楼处登记后,您就可以通过电子邮件,接收到该小区的相关信息更新。
2.贷款预批证明和房款资金证明
买家要了解清楚该开发商是否要求您提供贷款预批证明(Pre-Approval Letter)才允许您购房。另外,是否必须通过他们指定的贷款经纪人办理预批。如果是全额现金购买房子,是否也需要他们指定的贷款经纪人查阅您的银行资金证明。越早按照开发商指定的步骤完成这些证明,才能够保障您尽早有资格选购房屋。
3.了解买房方式
现在的新房很多需要抢购,开发商可能有不同的售房方式,例如:采取排队,先到先得;电子邮件通知售房,并根据回复先后顺序购房;抽签买房;按登记的先后顺序;或按照提交贷款预批证明的先后顺序买房。事先一定要了解清楚售房方式,并提前做好准备,才能够尽早购买到心仪的房屋。
4.了解房屋所在地点的优缺点
房屋附近是否有高速、大马路、火车道、机场或工厂等噪音源?是否是路冲?地税有多高??周围有没有高压线、垃圾场等负面影响的问题?校区如何?是否属于地震带、水淹带或周围有没有污染源等等。
5.了解房屋本身的优缺点
了解房屋的朝向、格局、装修用料、建筑商的声誉,还有房屋是不是Condo?HOA月费多少?以及月费包括哪些管理费用?HOA对房主有哪些限制(宠物、停车、出租房屋……)?小区是否有泳池,健身房等等。
6.卖房的流程
卖房流程,每家建筑商的要求会有些许不同。一般来讲,在选购好房屋当天,会要求买家先交订金(5,000~房价5%不等)。之后一般在1至7天内要求回去签订正式合同。签正式合同之前反悔的话,订金可以拿回。
签约后,一般也会有几天反悔时间,具体要看合同的细节。如果房屋还只是基础建设阶段,之后一段时间售楼处会通知买家去选择装修材料。再之后就是交房前30天左右通知买家交房日期,买方就要马上着手办理贷款申请,以便能够在交房日时顺利付款过户。
7.签约时的注意事项
注意签约后是否有反悔期限?还要留意合同上的毁约的惩罚条款、交房延误的条款、因买方延误过户的惩罚条款、房屋的保修内容和期限。
8.准备购房资金的注意事项
如果买家是外国人,要清楚在国外的资金汇到美国是否有限制?要找到可靠的渠道,保证按时汇款过来。如果需要贷款,并且有部分资金需要从其他账户转入自己账户,尽量在申请贷款前的两个月办妥,以避免银行追查资金来源。
如果有部分资金是家人赠予的购房礼物,要跟贷款的银行确认最多可以有多少资金为礼金,另外该笔资金一定要从送礼人的账户转出,并留存好所有汇款收据。
9.交房时的注意事项
交房前会有检查房屋的机会,您可以花钱请专业验房师来检查,也可以自己进行检查。建议尽量详细的检查,并要求开发商及时修理所有发现的问题。交房前打电话将水、电、煤气、垃圾等账户转到自己名下。从卖房处领取所有钥匙,包括大门、信箱、小区泳池、健身房等的钥匙,最后您就可以尽情享受您的新房了。

预约看房,请找资深经纪: Justina Chen 电话:713-826-7048
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