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美国房屋保险购买流程「2022」行动指南

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发表于 2022-10-14 16:09:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国房屋保险购买流程「2022」行动指南
美国房屋保险购买流程:在美国买房或事租房,了解房屋保险都是必经的过程,尤其是对于贷款买房的人群来说,购买房屋保险更是成功贷款的必要条件。那美国房屋保险是什么?怎么买最合适?有哪些常见的房屋保险公司,阅读完本文,您会详细了解:美国房屋保险常见问题
购买房屋保险的过程涉及很多门道,条款、赔付情况以及购买过程等,下面总结了通常情况下大家最关心的几个问题。
问题一:什么是房屋保险?
美国房屋保险,英文是 Homeowner Insurance,或者 Home Insurance,是针对所投保的房屋主体、房屋内的物品、房屋外的部分相关物品、房屋内的人、房屋外的人等可能发生的不同意外情况进行不同程度理赔的一种保险。
了解房屋保险,可以从承保范围、赔付等级、保险种类几方面来了解。
问题二:美国房屋保险承保范围有哪些?
房屋保险所承保的范围主要有以下六类,具体到不同保险险种时,会针对六类范围中选择一种或几种进行组合。
  • 房屋险 (Dwelling Coverage):承保的是房屋主体,以及与房屋结构相连的附属结构,比如,与房屋主体相连的车库、门廊等房屋结构。
  • 其它房屋结构险 (Other Structures Coverage):承保的是不与房屋主体相连的附属结构,如后院围栏、独立的车库、或独立的仓库等等。 承保的数额一般是 Dwelling Coverage 的 10%。
  • 个人财产险 (Personal Property Coverage):承保的是投保人的个人财产,包括家具、电器和电子产品、服饰等等。 这个个人财产险一般是房屋险 (Dwelling Coverage) 的 50%。
  • 个人责任险 (Personal Liabiliy Coverage):承保的是来家中做客的客人的人身伤害和财产损失部分的赔付,比如,如果有客人在家里摔倒了,或者客人的财产受到损失,那么,责任险就可以用于赔付。有些责任险还可以赔付更多的项目,比如,投保人的宠物咬伤了路人或撞破了别人家的围栏,也有可能申请理赔,具体的赔付项目还需要与特定的房屋保险公司核实。
  • 医疗险 (Medical Payments to Others Coverage):主要用于客人的医疗赔付,如果有人在投保的房屋内受伤、但不是投保人的责任,需要医疗支出时,就可以赔付。
  • 额外生活开支险 (Additional Living Expenses Coverage, 简称 ALE):也称为Loss of Use,承保的是投保人在房屋损毁后的维修或重建期间的住宿费、搬家费及餐饮费等生活开销。
问题三:美国房屋保险的赔付等级有哪些?
赔付等级会直接影响投保人在申请理赔时可以获得的保费,通常有三个级别:
  • 实际现金价值 (Actual Cash Value):触发理赔时,赔付金额为受损财产的当前价值,也就是财产原价值减去折旧价值后的金额,通常应用于个人物品的赔付情况中,比如折旧率为70%,原价$100的围巾可以获得$70的保险赔付金额。
  • 重置成本价值 (Replacement Cost Value):触发理赔时,赔付金额为财产的原始价值,不扣除任何折旧费用,通常应用于房屋主体上,以保证房屋在受损后可以恢复到原始状态,比如购买房屋时花费$100万,理赔时赔付额为$100万。
  • 扩展重置成本 (Extended Replacement Cost):也称为保值重置成本 (Guaranteed Replacement Cost),触发理赔时,赔付金额为当下重置房屋所需要的费用,包含因通货膨胀等情况引起的赔付金额大于保单限额的部分,比如建造房屋时花费$100万,赔付时,因通货膨胀,人工和用料都涨价,重建时需要$120万,则赔付$120万。
问题四:美国房屋保险有哪些种类?
美国房屋保险有多个种类,这是您在选购保险时需要关注的主要内容,是房屋保险行业针对最常出现的情况,将保险触发因素、承保范围、以及赔付等级等因素进行排列组合后、归纳出的不同类别。
目前,美国房屋保险主要有八类,用代号HO-1至HO-8来表示:
  • HO-1 (基础保险): 英文是 Basic Form,可理赔的情况包括由于火或烟 (Fire or Smoke)、闪电 (Lightning)、暴风或冰雹 (Windstorms and Hail)、爆炸 (Explosions)、骚乱或内乱 (Riots and Civil Commotion)、飞机造成的房屋损毁 (Damage from Aircraft)、车辆造成的房屋损坏 (Damage from Vehicles)、火山爆发 (Volcanic Eruption)、故意破坏 (Vandalism)、盗窃(Theft/Malicious Mischief) 等十种外因对房屋造成的损坏。其中,房屋价值以重置成本价值来承保,个人财产以实际现金价值来承保,但HO-1一般不支持ALE、个人责任险以及医疗险等。这种房屋保险一般使用的不同,同时,如果您计划使用HO-1,很多房屋贷款公司不一定会借贷给您买房。
  • HO-2 (扩展保险): 英文是 Broad Form,在HO-1的基础上,可理赔情况增加了由电造成的房屋损害 (Sudden and Accidental Damage from Artificially Generated Electrical Current)、冰雪重压 (Weight of Ice, Snow or Sleet)、空调系统上冻造成的房屋损害 (Freezing of Household Systems, such as AC or Heating),水或蒸汽溢出造成的房屋损害 (Accidental Discharge or Overflow of Water or Steam)、管道或者其他系统的破裂和燃烧造成的损害 (Sudden and Accidental Tearing Apart, Burning, or Bulging of Pipes and Other Household Systems)、和高空坠落物体 (Falling Objects) 这六种情况对房屋造成的损坏,其中,投保的房屋以重置成本价值来承保、个人财产以实际现金价值承保,部分保险公司的 HO-2 会提供ALE、个人责任险及医疗险等。
  • HO-3 (全保险): 英文是 Special Form,除了保单中明确列出的情况之外,其它所有造成房屋损坏的情况都可进行理赔。其中,房屋以重置成本价值来承保,个人财产以实际现金价值来承保。HO-3保险类别一般也包括ALE、个人责任险及医疗险,是目前绝大多数客户选择的房屋保险种类。根据美国保险监理协会 (National Association of Insurance Commissions) 发布的数据,HO-3 占据了大约80%的房屋保险。
  • HO-4 (租房险): 英文是 Renter’s Insurance,专门为租房者设计的保险种类,承保租住的房屋受损时遭受的个人财产损失、暂住其它房屋时产生的食宿费用、以及当中会产生的责任费用,比如可能产生的法律诉讼费用等。承保范围包括HO-1和HO-2中的16种风险情况。
  • HO-5 (综合险): 英文是 Comprehensive Insurance,这是最好、最全面的房屋保险种类,承保范围是保险条例中提及的情况以外的、所有风险导致的房屋损坏以及个人财产损失。关于赔付等级,房屋和个人财产均以重置成本价值赔付。HO-5的投保费用比较高,并且有较严格的审核标准,是目前市场上投保量第二大的房屋保险种类。
  • HO-6 (公寓险): 英文是 Condo Insurance, 适合租住在公寓大楼中某一单元的用户投保,承保入住公寓的室内房屋情况和个人财产、以及个人责任等,购买时需要结合公寓大楼的公寓协会HOA保险,HOA保险会承保公寓大楼一些公用面积,包括公寓外墙以及公寓入住前的情况,投保人在购买HO-6前,需要了解清楚所在公寓的HOA保险范围、以及自己入住后需要支付的费用,才能确定自己实际需要支付的HO-6保险金额。
  • HO-7 (移动房屋险): 英文是 Mobile Home Insurance, 类似于HO-3,但针对移动房屋,不适用于固定房屋。移动房屋的类型包括但不限于:房车、旅行房车、五轮房车、单幅宽度移动房屋、双幅宽度移动房屋、模块化房屋和公园样板房等。
  • HO-8 (老房险): 英文是 Older Home Insurance,针对已出现严重老化情况的房屋设计的保险种类,承包范围和HO-1相同,赔付等级为房屋的实际现金价值。
除了上述基本的房屋保险外,针对不同地区的自然环境特性,会提供额外保险种类,比如
  • Dwelling Fire Coverage: 赔付火灾、冰雪、风暴和霉菌等因素所造成的房屋损害。
  • Water Backup Coverage: 赔付16种情况中不包含的因城市下水道等问题引起的家中水倒灌而造成的房屋损失等。
  • Earthquake Insurance: 地震险,因地震造成的损失并不在16种情况中,所以发生地震后造成损失不在HO-3和HO-1承包范围内,对于发生地震风险较大的地区,客户可以选择额外增保地震险。
  • Flood insurance: 洪水险,与地震险情况一样,不属于之前介绍的16种情况之中,所以洪水发生概率较大的地区可以选择增保洪水险。
问题五:我是否需要购买房屋保险?
房屋保险的购买分为硬性规定和自愿购买两种。
A. 对于房屋保险的硬性规定
在使用贷款的方式购买房产时,贷方会需要客户提供已为房屋购买房屋保险的有效保单来进行后续的贷款手续,所以如果需要通过贷款来购买房屋,则必须购买房屋保险。
B. 何时可以自愿选择购买房屋保险
贷款还清后,房屋保险就属于自愿购买的范围了,但通常情况下建议购买房屋保险,因为房产,无论是购买还是租住,都几乎是个人资产中比重最大的一部分,一旦发生损毁,遭受的损失是巨大的,所以建议非常建议为自己入住的房屋购买合适的保险来加以保障。
问题六:美国房屋保险要买多高才合适?
房屋保险的保额高低通常根据购买者自身的个人经济情况和房屋情况来决定。
  • 对于新购置的房屋,并且花重金进行了精装修,那么,HO-5是最优选择,购买后基本无后顾之忧,其次是HO-3,同时针对所处环境,比如地震发生概率较大的地区,可以增保地震险等。
  • 而一般的住宅及普通装修,HO-3以及配合环境的增保险种就可以提供较完善的财产保障。
  • 如果认为所居住的环境不会发生严重的自然灾害,同时,自己对房屋的照顾非常好,HO-1就是比较合适又实惠的选择,如果经济条件允许,可以再多进行HO-2的投保。
  • 对于一般住宅,但内部有价值较高的个人财产物品比如名贵手表、字画等的,选择HO-3与财产单独保险比较合适,因为HO-3中对财产部分的保额有上限且以实际现金价值承保。
  • 如果是对已经年久失修的老房屋进行投保,大多数保险公司只会支持HO-8。
  • 对于特殊情况,如租房、移动房屋等,则可以选择HO-4或HO-7来投保。
  • 如果是购买公寓楼内的单位公寓,则需要先了解公寓楼的HOA保险及承包范围,还有自己需要分摊支付的保险费用,然后再决定购买HO-6的保额,避免进行重复投保,支付额外保费。
  • 具体的保费高低,可以在咨询不同保险公司后,相关评估人员会上门进行价值评估,同时根据以往该房屋的赔付情况来提供最终投保金额,投保人可以比较多加保险公司后,通过投保金额与赔付金额间的比较来最终决定购买保险的高低。
问题七:美国房屋保险大约多少钱一个月?
目前而言,根据Quadrant Information 提供的根据142 家保险公司 2021 年费率的分析, 购买保额为$250,000的房屋保险时,保费平均每年$1,312 美元,即每月约 $109 美元。
而当需要升级到HO-5时,或者针对环境特性增保其他险种时,每个月保费会增加,但获得的保障也会增加。
在赔付条款中,如果将重置成本价值升级至扩展成本价值,则保费也会相应增加。
问题八:我在购房的过程中,什么时候开始需要购买房屋保险?
在签订购房合同后,立即开始选择房屋保险是最好的选择。
  • 如果申请贷款买房,从签订购房合同到最终房屋交割大约有一个月左右的时间,部分地区可能会有所延长,成功申请到贷款是房屋最终能顺利交割的前提,而提供有效的房屋保险是能成功申请贷款的必要条件,所以越早开始选择房屋保险就可以越早获得房屋保险合同,以在贷款申请截止日期前可以提交,保证自己可以顺利贷款,最终成功进行房屋交割,获得房产。
  • 如果全款购买,尽早获得房屋保险,房屋就可以尽早获得保障,避免新屋受损遭受过大的损失。
问题九:购买房屋保险大概需要多长时间?
选购房屋保险时,保险公司通常会需要客户提供以下房屋大致信息:
  • 房屋地址
  • 房屋面积
  • 房屋年龄
  • 房屋顶部材质类型
  • 房屋内浴室数量
  • 房屋使用的建筑材料,包括地面、台面及其他
  • 房屋车库类型,连体或独立
  • 房屋拥有的空间类型,包括地下室、阁楼等
  • 房屋安装的安保设施,包括警报系统、门锁等
  • 投保人年龄
当向保险公司提供这些信息后,通常几分钟就可以获得一个大致报价。
选中几家意向保险公司后,可以联系保险公司查看具体保险条款,或者提出需要工作人员来进行现场评估,这可能需要几天时间。
当这些过程处理完后就可以决定保险公司,签订保险合同,这一步通常几个小时就能完成。
问题十:美国房屋保险公司有哪些?
目前美国市场上口碑较好的保险公司有:Allstate、Amica、American Family、Erie、Farmers、Liberty Mutual、Nationwide、State Farm、Travelers、USAA
后文附有每一家房屋保险公司的详细介绍。
2. 美国房屋保险关键词汇
  • Homeowner Insurance:房屋保险,英文也叫做 Home Insurance。
  • Named Peril:指定危害,是保险条例中明文规定的造成房屋损害的情况,房屋受损是由于指定危害中列明的情况之一时,房屋保险公司才会进行赔付。
  • 16 Named Perils:16种指定危害,是大多数保险公司通用的标准情况,包括:火或闪电、暴风或冰雹、爆炸、骚乱或内乱、飞机和车辆、抽烟、故意破坏、盗窃和坠落物体、由于人为因素造成的电击、冰雪重压、热水器或空调系统断裂或烧坏,室内漏水、水管冻裂和火山爆发。
  • Open Peril:不指定危害,指的是除了保险合约中列出的指定危害以外的危害,常见的不指定危险有:洪水、泥石流、市政下水道、锈蚀和腐蚀、机械故障、地震、锅炉爆炸、员工盗窃、霉菌真菌损害、动物或昆虫害虫、空气或水污染等。
  • Deductible:免赔额度,指发生房屋受损需要理赔时,投保人需要先行支付的部分,超过免赔额度的费用才有房屋保险公司赔付。免赔额度有固定额度或保险保额百分比两种。
  • HO-1 / Basic:最基础的房屋保险种类,只针对10种指定危险造成的损失进行赔付,且按实际现金价值赔付,不包括ALE、个人责任险及医疗险。
  • HO-2 / Broad:扩充保险,在HO-1的基础上增加6种理赔项目,使总体满足16种指定危险对房屋造成损失后可以得到赔付。部分保险公司会在HO-2中增加ALE、个人责任险及医疗险等。
  • HO-3 / All Risk:全保险,提供16种指定情况造成房屋损失的赔付,以及ALE、个人责任险以及医疗险,房屋以重置成本价值赔付,个人财产以实际现金价值赔付。
  • HO-4 / Renter’s:租房险,租客租住房屋时产生的房屋保险,部分保险公司提供ALE、个人责任险及医疗险。
  • HO-5 / Comprehensive:综合险,除了指定情况以外的所有情况造成的损失均承保,以重置成本赔付。
  • HO-6 / Condominium:公寓险,适合购买公寓楼内单位公寓的投保人购买,需要结合公寓口的HOA保险条款和金额来最终决定投保金额。
  • HO-7 / Mobile Home:移动房屋险,针对房车、拖车等可移动房屋设计的保险种类。
  • HO-8 / Older Home:老房险,针对年久失修的老旧房屋设计的房屋保险。
  • Dwelling Fire Coverage:火灾险,针对因意外火灾造成的房屋损失进行赔付的附加房屋保险。
  • Water Backup Coverage:针对因市政水管系统导致的房屋受损进行赔付的附加房屋保险。
  • Earthquake Insurance:针对因地震导致的房屋受损进行赔付的附加房屋保险。
  • Flood insurance:针对因洪水导致的房屋受损进行赔付的附加房屋保险。
  • Actual cash value / ACV:实际现金成本,赔付时,按赔付对象的当前现金价值进行赔付,为对象原始价值减去折损价值。
  • Replacement cost value/ RCV:重置成本价值,赔付时,按赔付对象的原始成本价值进行赔付。
  • Extended replacement cost / ERC:扩展重置价值,赔付时,按赔付对象的原始成本结合通货膨胀后的当下重置成本进行赔付。
  • Guaranteed replacement cost / GRC:保值重置价值,同ERC,赔付时,按赔付对象的原始成本结合通货膨胀后的当下重置成本进行赔付。
3. 美国房屋保险购买流程


流程一:评估房屋资产价值
需要承保的资产价值包括所要投保的房屋价值、以及房屋内的个人资产价值,这主要用于确定最终投保的大致保额。
  • 房屋结构价值,主要用于衡量 Dwelling 保额,当然还要考虑是否需要 Other Structures 保额;
  • 屋内的个人财产价值,主要用于估算 Personal Property 的保额;
  • 另外,还需要根据个人情况考虑 Personal Liability, Medical Payments to Others, 以及 Loss of Use 的保额;

流程二:查询多个美国房屋保险公司
在上文中,我们已经详细介绍了几个常见的美国房屋保险公司。
您可以通过浏览保险公司的门户网站、浏览保险公司的评价网站、询问自己现有的保险公司客户经理 (Homeowner Insurance Agent)、或者询问身边亲朋所使用的保险公司使用情况等,来了解不同保险公司在业界内的口碑。
我们买房的时候,使用的是一家华人客户经理(Homeowner Insurance Agent), Agent一般是多个房屋保险公司的代理,他们会做出几个保额和相应价格的Quote,如果您觉得满意,就可以直接让Agent帮您完成所有的手续,比较方便。
流程三:比较房屋保险价格
当确定了准备使用的保险公司后,可以通过美国房屋保险公司网站或人工客服来获取保险报价(Quote)。
在询价之前,请提前准备好房屋相关信息,包括:房屋地址、房屋面积、房屋年龄、房屋顶部材质类型、房屋内浴室数量、房屋使用的建筑材料,包括地面、台面及其他、房屋车库类型,连体或独立、房屋拥有的空间类型,包括地下室、阁楼等、房屋安装的安保设施,包括警报系统、门锁等,以及自己的个人信息,包括投保人年龄等。
如果需要,可以提出让保险公司的工作人员来进行现场评估以获得更准确的保险报价。获取多家保险公司的报价后进行比较,选择自己认为合适的保险公司。
流程四:研究房屋保险条款
在比较房屋保险价格环节,不要只找价格最低的保险公司,而是选择不同价格的几家保险公司,查看他们的保险条款以及赔付标准和比例,以获得更全面的保险保障能力。
流程五:签订保险合约
在进行保险公司筛选以及价格比较后,选择一家认为能给自己提供最有效房屋保障的保险公司,签订合约,房屋保险一般是一年一签。
如何降低房屋保险费?
降低保费可以从购买保险前和购买保险后两段时期来进行:
A. 购买房屋保险之前
  • 可以进行多方比较,以及及时询问保险公司是否有特定优惠。
  • 联系自己现有的保险公司,比如车险或者人寿险提供商,通常保险公司会为已有客户提供优惠。
  • 询问亲友的保险公司,部分保险公司会对亲友介绍的客户提供优惠。
  • 了解购买目标房屋的过往理赔情况,如果这套房屋过往进行过多次理赔,购买时,保费会相对较高,选择过往理赔记录很少或者几乎没有的房屋,不仅可以降低保费,同时也降低了日后自己申请理赔的概率。
  • 增加房屋的安全等级,在评估保费时,房屋的安全等级是一个信息参考项,所以在够买房屋保险前,先为房屋添置足够的安全措施,不仅保障房屋安全,也可以降低房屋的保费。

B. 购买房屋保险之后
  • 购买保险后,根据居住情况,增加自己的保险免赔额度,会在后续的交纳保费过程中降低保费。
  • 保持良好的使用及信用情况,对房屋多加维护,避免触发理赔的情况发生,同时保持自己的消费信用状况,这在后续的每年或每季度保费审核过程中有助于降低保费。
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