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美房市触顶掉头?成屋销售5月降至2年新低

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美房市触顶掉头?成屋销售5月降至2年新低
图为上市房屋资料照。
根据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,5月份现房销量经季节调整后折合成年率下降3.4%,为541万套。
美国全国广播公司财经频道(CNBC)报导,该销量比2021年的5月份下降了8.6%。4月份的销售量也略有下滑。
这是自2020年6月以来最弱的数字,当时正值COVID-19(病毒)疫情的最初几个月。经调整后,这是自2020年1月以来的最低值。
该数字是根据本月成交情况计算的,因此它可能代表了在3月份和4月份所签订合同的完成情况。在那之后,30年期固定利率抵押贷款的平均利率,已经从4%左右大幅上升到了5.5%。
据《抵押贷款新闻日报》(Mortgage News Daily)报导,目前的利率约为6%。上升的利率,加上房屋价格的快速攀升,以及供应量的持续偏低,给购房者的负担能力带来了三重打击。
全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)对此评论说:“我确实预计,房屋的销售量会进一步下降。变得更高的抵押贷款利率所带来的影响,还没有完全反映在数据中。”
在5月底,有116万套房屋待售,环比增长12.6%,但仍比2021年5月下降4.1%。按照目前的销售速度,这相当于2.6个月的供应量。
供应量的不足继续推高了房屋价格。5月售出房屋的中位价为407,600美元,这比2021年5月增长了14.8%。这是房地产经纪人协会自1980年代末开始跟踪该数据以来的最高售房中价纪录。
房地产低端市场的供应最为紧张,这可能也是为什么低端市场的活动,继续弱于高端市场的原因。价格在10万至25万美元之间的房屋销售,比一年前下降了27%。而价格在75万至100万美元之间的房屋销售量,同比增长了26%。价格在100万美元以上的房屋销售量,同比增长了22%。
然而,房屋的销售速度仍然很快。房屋挂牌后在市场上平均只停留16天,这是房地产经纪人协会的最低纪录。全现金销售占所有销售的25%,占比仍然很高。投资购房占所有交易的16%,与4月和一年前相比略有下降。
首次购房者仅占所有交易的27%,低于一年前的31%。由于租金也在同时上涨,显然,对他们的负担能力所带来的打击最大。
房地产经纪人网站Realtor的首席经济学家丹尼尔‧黑尔(Danielle Hale)写道:“美联储提高短期利率,有助于推动亟需的房地产市场重新调整——房地产市场的重振。尽管需要再平衡,但由于预期和条件都在迅速变化,这加大了卖家和买家在房地产市场中所面临的挑战。”
Realtor最近更新了其对2022年美国房屋销售的预测。它目前预测今年的销售量将会低于去年。
投资者购房从疫情高峰期 下降近17%

美国房地产市场降温之际,投资者降低对高价房的购买量。
房地产投资者在今年第一季度购买了77,829套房屋,比2021年第三季度的峰值下降的16.5%,尽管如此,投资者购买的份额仍比以往都要多。

在Redfin追踪的40个大都市中,投资者购买了近7万8千套房屋,比2021年第四季度下降11.5%,比投资者购买量创下历史新高的2021年第三季度下降 16.5%。但与去年同期相比,投资者购买量增长了30.7%,是一年来最小的年度增幅。
投资者市场份额排名前10的大都市,都在第一季度出现了投资者购买量下降的情况。亚特兰大的投资者购买量环比下降25.3%,投资者购买了33.1%的已售房屋。佛罗里达州杰克逊维尔(32.3%的市场份额),投资者购买量下降了21.7%。
尽管如此,投资者购买的美国房屋份额仍比以往任何时候都大。他们在第一季度购买了创纪录的20%的房屋,高于上一季度的19.2%和一年前的15.3%。全国房屋购买总量的减少,使投资者即使在购买较少房屋的情况下,也能增加其市场份额。
Redfin的高级经济学家谢哈里亚尔・博哈里(Sheharyar Bokhari)表示:“投资者购房量下降的原因与整体购房量下降的原因相同:利率飙升和高房价造成获得抵押贷款和购房变得更加昂贵。”,“虽然大约四分之三的投资者购买是用现金进行的,但投资者仍然受到利率的影响,因为他们经常通过贷款来获得现金。”
博哈里补充说:“投资者仍然能够在减少购买的同时扩大其市场份额,这一事实表明,他们并没有像个人买家那样强烈地感受更高的利率带来的痛苦,这也表明,仍有能力购买的个人将继续面临来自投资者的竞争。”
投资者在第一季度购买了价值498亿美元的房屋,比上一季度的534亿美元下降6.8%,但比一年前的355亿美元增长40.3%。典型的房屋投资者购买成本为427,174美元,高于上一季度的425,298美元和一年前的372,076美元。
纳什维尔(Nashville)的房地产经纪人詹妮弗・鲍尔斯(Jennifer Bowers)表示,投资者正在撤出市场,因为他们希望价格会下跌。
鲍尔斯说道:“几个月前,纳什维尔95%的待售房屋会从投资者那里获得至少一份现金报价——我的一个挂牌房源有8份。如今,大多数的售房都没有得到任何报价。这对普通买家来说是个好消息。虽然一些人仍会与投资者展开竞购战,但不一定要放弃所有意外情况(Contingency),并以天文数字的价格提供竞争。”
过去两个季度,投资者的购买量下降可能表明已超过峰值,并逐步恢复正常。现在看来,投资者的活动似乎正与整个市场重回正轨。
尽管投资者购买速度放缓,但仍高于疫情前的水平,部分原因是投资者可以将购买的房屋出租并从飙升的租金中获利。出租需求很高,因为没有足够的待售房屋,而待售房屋通常价格昂贵。
数据也发现投资者购买高价和中价房屋的数量下降,而购买低价房屋的数量增加。第一季度,投资者购买的高价房屋环比下降27.1%,至19,312套。投资者购买的中等价位房屋也下降了19.1%至23,556套。但投资者购买的低价房屋增加了8.3%至34,961套。
Redfin将投资者定义为购买住宅房地产的任何机构或企业。

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据《抵押贷款新闻日报》幸运飞艇走势图
澳洲幸运20稳赚技巧  报导,目前的利率约为6%。上升的利率,加上房屋价格的快速攀升,以及供应量的持续偏低,给购房者的负担能力带来了三重打击
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