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美联储加息震动地产市场 业内观点:不会崩盘

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
美联储加息震动地产市场 业内观点:不会崩盘

2022年6月15日,美联储宣布将联邦基准利率提高75个点(3码),这是自1994年以来最大的一次加息。 图为美联储主席鲍威尔当天在新闻发布会上发表谈话。

美联储上周大幅上调利率的决定震撼地产市场。行业内开始出现一种紧张情绪:全美是否会重演2008年经济大衰退地产崩盘的可怕景象?

2008年经济大衰退是很多美国家庭的一场噩梦:利率升高,大量失业,众多法拍屋,经济萧条弥漫各州。现在似乎出现类似的苗头:利率飙升,房价连续几年暴涨,买不起房的人似乎越来越多……
此次大幅加息前,地产市场已由于连续加息的压力出现降温迹象。据CBS报导,房地产数据分析公司Core Logic的数据显示,5月份房产销售比去年同期下降16%,一些买家开始降价出售。目前南加州和全美出现越来越多的降价房。这些迹象表明,以前火红的市场开始冷却。
业内主导观点:今年房市不可能崩盘
认为今年不同于2008年的观点似乎主导当前地产界。他们的理由有:
1. 利率虽高,但从更长历史来看,当前利率仍属历史低位。利率不可能长期保持在3点多、4点多。加息可能消除房价上涨的冲动,甚至迫使房价有所下跌,但不可能崩盘。
2. 房市刚需已成气候。人口统计数据,上千万千禧一代人成长起来,成为就业主体,形成住房刚需,他们需要买房改善居住条件。
3. 房屋库存很低。行业媒体HousingWire首席分析师莫塔沙米(Logan Mohtashami)认为,到5月份时,市场存量房产仅有103万套,远远无法满足正常市场152万~193万套的需求。
4. 房租较高,且止赎率处于历史低位。租房市场旺盛,有可能推动投资客买房,加剧房市需求缺口。
5. 美联储主席鲍威尔在上周三的讲话透露出,央行希望彻底遏制通胀,但却非常小心翼翼,几乎是战战兢兢,每走一步观察一步,观察加息效果。此态度显露出央行并不想出现楼市崩盘景象。
6. 房市本身的各种限制,让市场短期内无法出现足够的房源。建造新房需要6~8个月时间,都限制了房屋的供给。
Zillow的专家认为,至少需要两年才能恢复到疫情流行前供需匹配的水平。
以上这些因素都会阻止房市在不久的将来发生崩盘。
2008年房市崩盘根本原因
1. 廉价债务,利率极低。过多的投资客进入房市,抵押贷款过于宽松,贷款太容易获得。


2. 掠夺性借贷。存在大量欺骗性贷款行为。不用收入证明、不用信用,都可获得银行机构的抵押贷款。
3. 2008年及之前,房屋供应过剩,导致房价下落。
金融危机爆发后,上述这些因素导致不良借贷处于无法支付的境地,引发止赎危机和违约抵押贷款支持的信用危机。
相比之下,2022年的房地产市场处于更有利的位置。
当然,崩盘虽看起来不会出现,但房价上涨放缓似乎不可避免。
房立美副首席经济学家帕里姆(Mark Palim)向“商业内幕”(Business Insider)表示,高利率伴随着强劲的房价升值,对买家构成了真正挑战。现在房屋销售和增值已经出现双双放缓。据Redfin统计数据,到5月份,降价买家数量升到19%,这是2019年以来的最高数据;去年只有9%。
房立美首席经济学家邓肯(Doug Duncan)认为,房屋市场正在软着陆。他在一份声明中表示,过去几个月抵押贷款率急剧上升。历史上,出现这情况,往往会以房地产市场放缓而告终。据此他推测,房价、房屋销售和抵押贷款数量在接下来的两年会出现降温。


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