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减税王地税知识普及:政府寄来的2022年估价通知详解

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发表于 2022-3-17 22:01:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
哈里斯(Harris)政府已经寄出了 2022年的估价通知, 一些地主已经陆陆续续地收到了. 下图是个样本.


屋主每年上半年收到的政府估价通知上面有两个数字, 左边叫 Market Value 市场价, 右边叫Appraised Value 评估价. 如何搞懂这两个数字?
首先, 地税第一规则就是地主每年要按照Market Value 市场价缴纳地税; 第二, 地税规则不是一刀切向所有的地主按 Market Value 市场价征税, 必须考虑符合条件的各种豁免. 所以就设计出了右边这么一个数字叫 Appraised Value 评估价, 右边的这个评估价是用来计算缴纳地税的. 右边这个Appraised Value 评估价是从左边的Market Value 市场价考虑各种豁免计算出来的数字. 对于没有任何豁免的商用地产或者是出租用途的民宅, 左右两个数字永远是一样的.


抗辩(Protest)永远是抗辩左边的market value 市场价, 把左边的市场价拉下来低于右边的Appraised Value 评估价才省地税.


豁免有很多种, 其中最常见是民宅自住豁免(Homestead Exemption). 用一个例子来解释: A和B去年同时在同一个小区买了同样的房子10万块, A买这个房子用来租给别人住,B是自己住按规则申请了自住屋豁免. 那一年两个房子左边的市场价和右边的评估价一样都是10万, A和B两个房子都按10万交地税. 今年, 这个小区的房价(Market Value 市场价)翻了一倍,那么今年A的出租屋左右两个数字市场价和评估价都是20万,对于出租屋商业地产等等,左右两个数字永远一样, 所以今年A得按照20万付地税. B的房子左边的数字市场价也一样升到20万, 但是B的房子有homestead, 虽然市场价到了20万, 右边的数字appraised value 评估价只会是11万(一年最多涨10% ), B的房子只按照11万缴税. A不可以用B的右边那个11万去抗议A的20万, 右边那个数字appraised value 评估价是 homestead law 造成的, 不是任何人评估出来的. 所以对比邻居之间的房价是看左边的市场价market value, 不可以用右边的那个数字appraised value. 右边的appraised value 评估价没有可比性, 因为每个地主享受的豁免不一样.


再举个例子: A 10年前花了市场价1万买了一个房子自己住, 按规则申请了homestead. 10年后的今年这个区的同样房子市场价涨到10万, 但是A的房子缴税的价(右边的appraised value 评估价)因为有每年锁定10%的增长, 10年后的今天也只有2万多, 只按2万多交地税. 今年B在A隔壁买了一个同样的房子花了市场价10万, B的房子左右两个数字一样都是10万, B今年得按10万交地税. B不可以去比较A的2万多的缴税价(右边的那个数字 Appraised Value 评估价), 因为两个屋主住进房子时间不同, A比B早享受了10年的自住屋10%涨幅限制. 但是A和B的房子市场价(左边的那个数字)是一样的. 所以比较邻居之间的价格永远是比较左边那个数字Market Value 市场价.


豁免还有其它种类, 用华阜人都熟悉的地产来做个例子: 中国驻休市顿领事馆那块地产, 根据外交豁免条例, 右边的交税的评估价Appraised Value 是零. 再比如位于华阜的中国人活动中心那块地产, 根据非盈利豁免条款, 右边那个缴税的评估价Appraised Value 也是零. 还有位于华埠区域一些佛教寺庙等等, 根据宗教豁免条款, 右边那个缴税的评估价都是零..无论周边的地产市场价Market Value 上下浮动,这些地产右边的缴税评估价Appraised Value永远是零. 但是, 不能因为右边缴税的评估价格是零, 这些地产就变得一文不值, 周围的地产也跟着不值钱了. 中领馆或者活动中心的地点都很好, 什么时候要卖出去说不定能卖个好价钱(市场价), 然后买下来的人如果把这个地产用于商业用途, 所有的豁免都消失了, 原来右边那个零评估价 Appraised Value 就会变得和左边的market value 市场价一样.


所以比较邻居之间的地产价格永远是比较左边的市场价(market value), 抗辩(protest) 也是针对左边的市场价(market value). 右边的数字是为了容纳各种各样的豁免条例而计算出来的, 对于没有任何豁免的地产(比如出租房), 右边的评估价和左边的市场价永远是一样的.
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发表于 2022-5-16 00:48:15 | 显示全部楼层
20岁那年买得起那十年买不起的玩具,可却没了当初那般期待感;30岁那年有勇气去追20岁那年不敢追的女孩,可女孩早已为人妇多年;40岁那年想再去珍惜30岁那年该珍惜的朋友,可却已经疏远多年。人生就是这样,错过了就再也回不来了。有些事,现在不做,以后再也不会做了。

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