美国千禧一代开始组建新家庭、远程工作者增加，以及抵押贷款利率的不断上升，使得2022年1月份成为美国的购房者竞争最激烈的一个月。 据彭博新闻社（Bloomberg）报导，从2021年秋天开始，艾琳‧达马托（Erin Damato）和她的丈夫就一直在认真地寻找一套新房子，来安置自己又添新丁的家庭。但他们发现，近100万美元的购房预算，都不足以完成自己希望在新泽西州任何一个地方买套房子的计划。
上个月，他们在纽约市以西约20英里（约合32公里）的西奥兰治（West Orange）找到了一栋挂牌出售的房屋，并报出了82.8万美元（约合人民币182万元）的价格。结果却从房地产经纪人那里得知，他们的出价只是卖家得到的20多个报价中的第六高价格。她估计，这栋房子的最终售价可能会接近100万美元。 今年35岁的达马托在接受采访时说：“这让人感到非常沮丧。自我们开始找房子以来，房价已经上涨了约10万美元。”
目前，在美国的房地产市场，千禧一代开始组建家庭，远程工作者拥有了更多的灵活性，以及抵押贷款利率会不断上升的前景，这些因素都加剧了购房热潮。 根据提供互联网房地产交易、经纪服务的上市公司Redfin的数据，2022年1月份是美国有史以来竞争最激烈的一个月，大约70%的报价都会面临竞标战，而在2021年同期，这一比例仅为60%。
根据Redfin公司的数据，美国其它一些城市售房报价面临竞标战的比例为：
华盛顿州斯波坎市（Spokane）：83.3%
加州首府萨克拉门托（Sacramento）：80.4%
华盛顿州西雅图（Seattle）：79.7%
德克萨斯州达拉斯（Dallas）：78.1%
加州旧金山／圣何塞（San Francisco/San Jose）：76.5%
达马托和她的丈夫正在为自己的规模不断扩大的家庭寻找更大的房子。他们有了一个11个月大的婴儿。此外，他们还计划再生一个。这对夫妇在新泽西城租了一套三居室的公寓，租约在今年11月就要到期。一年来，他们不断地经历着在客厅里踩上婴儿玩具的境况，此外，停在街边的汽车也被撞了三次。现在，他们想要一个空间更大、带车库的房子。
她说：“我每天都会花一个小时来寻找房子。我看遍了整个新泽西。我们怎么才能找到房子呢？”
不断上升的抵押贷款利率，似乎并没有吓退买家，因为市场上充斥着大量的全现金交易。截至2月17日的一周内，30年期固定抵押贷款平均利率为3.92%，高于2021年初的2.65%的创纪录低点。抵押贷款利率与国债收益率一同上涨。投资者预计，美联储（Federal Reserve）今年将通过数次加息来应对飙升的通胀。
现在，一笔50万美元的30年期贷款的每月还款额约为2,364美元，而去年的最低水平为2,014美元。
首席经济学家达里尔‧费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，由于按揭利率预计将继续上升，购房者们都正在争先恐后地寻找住处，以免房价进一步上涨。
他在一份声明中表示：“抵押贷款利率不断上升，加剧了本已很严重的待售房屋库存短缺的状况。购房者们感到购房更加紧迫，而房屋所有者感到出售房屋的紧迫性降低。这种不平衡也使竞争进一步加剧。”
根据Redfin公司的调查，斯波坎、华盛顿、加州萨克拉门托和西雅图是40个被调查城市中的报价竞标率最高的城市。在2022年1月份，斯波坎市在售房时有83.3%发生了竞标战，萨克拉门托的竞标率为80.4%，西雅图的竞标率为79.7%。
Redfin公司的数据显示，在1月份，近四分之三的联排别墅在售房时遭遇竞价；其次是独栋住宅，有70.6%；还有共管公寓，为62.9%。
通货膨胀和贷款利率对住房的影响
2018年4月15日，亚利桑那州凤凰城一处正在建造的新住宅。
由于通胀率处于40年来最高位，美联储表示将在下个月开始加息。
这已经导致房屋抵押贷款利率上升，进而影响房价。虽然每个家庭和房屋都有各自的情况，但典型的购房过程包括20%的首付和与月收入挂钩的抵押贷款。即将到来的更高利率将导致抵押贷款利率上升，这意味着新房主的每月还款额更高。
上图显示 “30年期固定利率”抵押贷款的利率在过去50年的变化。（数据来自房地美[Freddie Mac]，Graph by Deep Knowledge Investment Intern， Guru Sidaarth）我们可以看到，抵押贷款利率在过去40年中一直在不断地下降，直到最近才开始略有上升。目前，较小抵押贷款的利率约为3.625%，巨型抵押贷款的利率约为3.750%。目前，对2022年加息的预期约为1.50%。
如果抵押贷款利率在明年上涨那么多，房价需要降低16%，才能让新房主保持相同的抵押贷款支付。
因此，如果房地产市场没有其它变化，并且美联储今年加息六次，房价将不得不下调16%，以保持相同的负担水平。虽然从大城市到郊区的持续移民可能导致房地产价格的持续上涨，但利率上升正在造成非常大的逆流。撇开过去两年不谈，房价通常不会在一年内以两位数的百分比上涨。
更重要的问题是：如果加息预期过低会发生什么？如果我们回到几个月前，我们可以看到当时的预期是2022年不会加息。然后，当美联储主席鲍威尔表示他将在3月份加息时，市场认为我们将看到三次加息，每次加息约25个基点（.25%）。现在，许多市场观察人士预计会有五到七次增长。
上图显示未来1年（深蓝）和2年（浅蓝）联邦基金利率预期（黑色为联邦基金的目标）。请注意，最近对加息的预期急剧上升。（资料来源：芝商所集团，CME Group）预期随着历史性的高通胀而调整。这意味着我们1.50%的抵押贷款利率增长可能是保守的。
如果抵押贷款利率上升2%，房价将需要下降20%以上才能保持每月还款额不变。这将使抵押贷款利率略高于5.5%，正如第一张图表所示，从历史标准来看，这仍然很低。
有些聪明人建议购房者现在赶快购买，以锁定较低的抵押贷款利率。我们的建议恰恰相反。如果你正在考虑出售，请迅速采取行动，因为一旦利率上升，抵押贷款变得不那么负担得起，买家能够负担得起你的房屋的唯一方法就是降低要价。
我们还可以站在不想搬家的房主的立场来审视当前情况。如果目前的抵押贷款利率低于你现在支付的利率，那么现在是考虑快速重新贷款（用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务）的好时机。
我们喜欢现在拥有房地产的原因之一是（除了有地方住），三十年来借钱很容易。如果目前的通货膨胀率为7.5%（我们认为它更高），那么你正在用价值下降的美元支付未来的抵押贷款。只要通货膨胀率高于抵押贷款利率，你用于偿还银行的美元就会比你需要支付贷款利息的额外美元贬值更多。 影响房屋买家的因素有很多。虽然我们不能告诉你房地产市场的未来，但我们相信，更高的利率将是房价的逆风，通货膨胀将对那些有抵押贷款的人有利。
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发表于 2022-2-24 12:53:26
