有米地产第六篇(2)：美国买房的十个最好十个不要

臭臭

有米地产第六篇(2)：美国买房的十个最好十个不要


上篇讲了美国买房的十个最好，那么什么是美国买房的十个不要？



1，不要买差学区的房子
中国人重视教育，美国人不重视教育，这个认知是错误的。
中国农村人不重视教育，美国穷人也不重视教育，而美国富人是太重视了。重视到花10万美金上私校，重视到爸爸每天回家陪孩子吃饭或锻炼，言传身教，咱土豪们有几个能做到？
中国人富不过三代，富二代就开始败家了，败就败在教育上。
美国百年财富家族就多少？川普算不算败家？



2，不要买太老的房子
老房子户型差，卫生间少，哪哪儿看着都小。
老房子容易漏水，家具旧了可以换可以修，一旦漏水，要把墙打开，修水管，若地面下的水管漏了，要刨地，要烘干，虽然有房屋保险，但每年来一次也受不了。
总之，旧房子涨幅差，麻烦多。除非是推倒重盖的，那是开发，随便买。


3，不要买路冲的房子
丁字路口对着的房子，风水不好，尽量不要买，也不要找我买。


4，不要买楼梯冲门的房子
楼梯冲门一般能改造过来，若没有改造空间，就很麻烦。


5，不要买电灶台或者灶台在中间的
电灶台，无论是电阻丝还是电磁炉，炒菜不香呀。除非确保能更换成煤气的。



6，不要买没有烟囱的房子
What? 没有烟囱？我家老宅子的烧柴灶还有土烟囱呢，这儿到底是美国吗？
不好意思，老美不需要，房子租一两年，搬走时和搬来时一样。
老美不煎牛排吗？不炖排骨吗？不做麻辣蟹吗？不蒸包子吗？反正老美拍不出舌尖上的美国。
敲黑板，这里的烟囱是灶台上油烟机的烟囱，不是指壁炉的烟囱。




7，不要买有噪音的房子
靠近高速和大马路的，慎重！中国高速时速80-120公里，美国时速80英里。


8，不要买装修太豪华的房子
装修一般占房价的3-8%，100万房子，装修花20万，有点过了。土豪请随意。


9，不要买带泳池的投资出租房
买房用来出租，院子里有泳池，每月200-300的费用先放一边，关键是安全因素，虽然有房屋保险，虽然和房东无关，可风险就是风险。自住房请随意。


10，不要买种过大麻的房子
大话题，一小时讲不完。种过大麻的房子会生霉菌，需要花10-20万美金去清理。
种大麻能闻到味道，富人区不会有。
房价比较低的区域，50万左右，2500-3000尺的大房子，周边有牛场的，空气中弥漫着浓郁的乡村气息，都是种大麻的理想社区，尤其租客是老中的。


中国人总是说自己是勤劳善良的民族，讲了几十年，自己都信了，好像联合国五大流氓第三把交椅是靠佛系拿下来似的，哈哈。
  
恭喜大家，能坚持看到这里的都是优秀学生。我也拿出压箱底的干货，给大家多分享两点。


1，买康斗时，一定要让卖家经纪找HOA提供No Lawsuit的确认书。
HOA就是管理小区的物业公司，若它没有管理好，例如小区树倒了，马路不平，泳池溺水，造成了人身伤害，那么会受伤居民会起诉物业公司。
若物业公司输了官司，那它需要用自己的保险来支付赔偿。若保险不够支付，那么这些费用就需要分摊到所有小区居民的月管理费里。造成的后果就是小区的物业费奇高，买家都不来买了。
所以买康斗一定要拿到这个确认书。
  
2 ，买房时一定要Escrow确认卖房人的身份，是美国人还是外国人。
若是外国人，一定要通知Escrow 把外国人预付税给扣下来，是房价的10%多。
若买家没有通知Escrow， Escrow也没有交，国税局会让买家交。
刚买的房子住的好好的，突然收到国税局让交10%的税，啥感觉？头发都要竖起来了。
若买家通知了Escrow,  但Escrow忘了交，那就哼哼了，Escrow会麻溜的把事情办妥了。
作为一个老牌房产经纪，最稳妥的办法，就是写封信告诉Escrow, 你要查查卖家身份哦，外国人的话要扣下10%哦，就完成任务了，So Easy.
曾经遇到一个搞笑的，Escrow也耍花招， 收到我的信后反过来问我，要不要扣10%。 我没搭理它，第二天Escrow自己乖乖的扣10%。
为何会有这个规定？因为美国房产是全球市场，中国人可以买，韩国人、朝鲜人、伊朗人、俄罗斯人、沙特人……都可以在美国买房。买了几年，赚了钱，卖房后直接走人，国税局找不到人呀。所以只好规定，卖房时外国人扣10%，不然就让买房人出。这样买家就用心了，坚决不能让外国人不交税跑了。


实际上10%是预付税，假定外国人买房70万，卖房100万，预付税10，然后外国人年底找会计师去报税，实际交税是30万利润的10%左右，也就3万多点，国税局会把7万退给卖房人。
如何查卖家是美国人还是外国人？Escrow会有办法。经纪也有办法。看看卖家是否有社安号，是否有贷款，若是美国的银行贷款，首付5-10%，几乎肯定是美国人，因为美国银行贷款要查美国信用和收入。
若是华资银行贷款，如国泰、华美，首付都是在35-40%，那几乎肯定是外国人。Easy 不？  刚刚拿到绿卡的卖家怎么区分？有办法，让卖家会计师提供一个报税证明，都绿卡了，总会报税吧？
  
走的路多了，就遇到了坑，是飞身而过，还是畅游其中？看身手，走你。


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