最近，由于洛杉矶地区在加州山林大火中损失了如此多的房屋，将出现对替代住房的巨大需求，预计这将推高房屋和租房的成本。 这些损失是由野火造成的，因此预计房主保险的成本也会增加，影响到加州的每一个人。
还有一个人们容易忽视的地方：当地学区建设成本的飙升将使住房更加昂贵。
根据位于加州的建筑业公平就业联盟（Coalition for Fair Employment in Construction，简称CFEC）发布的数据，在2024年11月的州内选举中，加利福尼亚人批准了多达208项校区建设费用措施。 在去年3月的初选中，也批准了28项校区建设债券措施。 加在一起，全加州总共218个学区的选民同意承担超过490亿美元的新债务，或因相关的利息成本而新增约1,000亿美元的税收。
加州各学区每年几乎将所有的收入都用于支付教师工资上涨的费用，却拒绝预留资金用于未来对现有破旧校舍和新增必要设施进行翻新改造。 他们也没有为持续的维护工作编制适当的预算，仅将年度预算的3%用于维护现有的结构和建筑。 相反，他们经常要求选民支持债券措施，声称他们的学校状况不佳。 可悲的是，选民几乎总是别无选择，只能被动接受。
当然，债券不是由学区支付，而是由学区范围内的房产业主支付。 本金和利息的支付是根据加州各县评估员计算的房地产评估值来分配的。
由于新业主所拥有的房屋评估价值较高（根据他们最近的购买价格计算），因此他们要比他们的长期邻居支付更多的费用。
一对年轻夫妇如何负担得起在加州的购房费用？ 如果额外的学校债券税削弱了他们支付食品杂货、加州高昂的能源成本和家庭成员增加的能力，那将是一件多么悲惨的事情！
建筑业公平就业联盟执行董事埃里克‧克里斯滕（Eric Christen）认为，去年选民们否决了75项类似的投票措施，这给了学区居民一线希望。
我们不禁好奇，为什么与建筑业有关的人会关注学校债券措施呢？ 因为现在情况变得更糟了：教师工会管理着学区，而教师工会领袖又往往与其它工会的领袖串通一气。
当工会管理学区时，他们会通过所谓的「项目劳资协议」（Project Labor Agreements）来帮助这些私营部门的工会组织。 这些项目劳资协议要求校区只能雇用工会经营的公司来利用借来的资金进行新的改建。 但是，绝大多数优质建筑商都不是工会成员，导致剩下的少数工会公司可以任意收取溢价，最高可比非工会建筑公司高出30%。
这意味着，假如说选民批准的债券措施将产生1亿美元新建设资金，居民最多只能得到8,330万美元的实际产品。
此外，这1亿美元的债券所产生的另外1亿美元利息成本，也将要由业主承担。 因此，未来25年的2亿美元额外费用将分摊到这个辖内学区每个地块的房产税账单上。
如果教师工会允许该学区将资金锁定25年并赚取利息，那么就可以为居民节省近1.2亿美元！
为什么选民会上当受骗？ 为什么加州近四分之一的学区都采取了这些昂贵的债券措施？
首先，选民支持降低学校债券的通过门槛。 这是通过2000年11月选票上的第39号提案表决达成的。 学校债券不再像普通增税那样需要三分之二的票数，而只需55%加一票的简单多数即可通过。
还有更糟的：这些债券竞选活动背后的教师工会鼓励他们帮助选出的学区官员聘请政治顾问。 这些顾问会进行昂贵的调查，目的是根据收到的答复来确定可以发行多少债务。 这是一种巧妙而有效的方法，实际上是在推动选民支持长期加息债券。 这种投机的方法规避了州法律，使债券措施获得了通过，但却不一定能提供真正需要的资金，以适当翻新一些已经破旧不堪的建筑。
由于房产业主以提高租金的形式转嫁成本，许多商业租户的总体租金成本将会上升。 最近，租赁行业已经流行了一个热门词，「三重净租赁」（triple-net lease），指的是除租金和水电费等费用外，承租人还要承诺支付房地产税、建筑保险和维护费用等费用。 同样，出租住宅物业的业主也会将物业税的增加转嫁给租户。 在大洛杉矶地区，由于最近发生的野火，这种情况已经不可避免了。
对自己的学区抱有慈善之心是令人钦佩的。 但是，救助一个功能失调的政府机构却会让选民变成助纣为虐者，让糟糕的财政管理持续下去。
如果您在加州拥有自己的住房，在下次分期付款时，请务必阅读税单上那些有意隐藏的信息。 除了按房屋评估价值缴纳1%的最低税款外，您还会看到其中包含一笔或多笔学区债券付款。 而且，至少在四分之一个世纪内，它将年复一年地出现在您的年度房产税账单上。
因此，不要指望您的校董会官员们会自动为您的利益着想发声。 您在购买房产时精心挑选精打细算，在行使投票权力时也应该谨慎细致，维护自己的权益。
发表于 2025-2-4 15:52:47
