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房价和利率续涨 专家建议谨慎入市

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发表于 2023-8-27 20:04:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
房价和利率续涨 专家建议谨慎入市
id14062294-shutterstock_413179351-600x400.jpg 随着美联储放风可能继续加息,房地美30年期固定抵押贷款利率上周进入2001年以来最高水准。示意图。
随着美联储放风可能继续加息,房地美30年期固定抵押贷款利率上周进入2001年以来最高水准。现在的购屋负担能力被认为是1980年以来最差,然而,市场上仍出现竞价买房情形。买房还是一种理性投资吗?
随着央行持续加息,同样的借贷额,每月要比去年同期多付出数百美元以上,导致一些实力不足的买家已被挤出地产市场。根据全美房地产经纪人协会的数据,7月份现房销售比一年前下降17%。买家人数减少,但这并不意味着房价会下降。
根据NPR报导,7月售出的现房中位数价格接近40.7万美元,比一年前增长1.9%;其中,超过1/3的售价高出要价。从美东的亚特兰大到美西的洛杉矶,一些买家发现,他们在追踪了市场几个月之后,必须加价才能买到房屋。
房屋库存少是导致竞价买房的主要原因。由于现房持有人——绝大多数卖家,不愿意卖掉过去以低利率贷款拿到的房屋,再以目前的高利率去贷款买房;这造成市场上现房库存的不足。而过去一个月以来利率的不断走高,更造成卖家惜售现象特别突出。
截至目前,美联储已在18个月内连续进行了11轮加息,通胀已从过去高达9.1%的高位显着回落。但上周,美联储主席鲍威尔表示,仍然准备在适当的情况下加息,因为距离其设定的2%通胀政策目标仍然遥远;劳动力市场仍然未如其所愿有所软化,雇主仍以更高的工资来吸引员工;房地产行业显示出复苏迹象。他因此认为,可能需要进一步收紧货币政策,并在更长的时间内保持较高的利率水准。
期待买房后再融资 或酿悲惨结果
目前复杂的市场环境,给场上各方带来不同的压力。买家的心态往往是:先以目前的利率拿下房屋,将来可以做“再贷款”。一些个人理财专家认为,这种做法可能带来较大风险。
据投资者网站(investors.com)报导,“Bankrate.com”高级经济分析师马克·哈姆里克(Mark Hamrick)认为,此种“先踩几年水”、寄望将来再融资以减轻贷款压力的做法是非常冒险的。他认为这可能产生“悲惨的结果”。
首先,压注利率下降,不一定天从人愿。因为利率可升可降,甚至在很长期间内保持高位,尤其美联储主席升息意见很明确。如果利率不降,一些房主将难以负担借贷成本;如果再融资不成功,未能拿到低成本贷款来降低每月的家庭预算,就可能失去房屋。
即使利率下降,对房主来说也不一定是好事。因为利率下降通常意味着经济正在失去动力,这可能意味着企业开始大批解雇员工。此时,以高利率贷款入市的买家如果失去工作,没有了稳定的收入就很难获批再融资。况且,再融资本身也需要贷款额2%~5%的费用。
最后,还有房屋本身带来的成本。Robert W. Baird投资公司的财富规划师扎克·张伯伦(Zack Chamberlain)提醒,房屋本身与抵押贷款无关的费用,比如更换屋顶和电器、房屋的供暖和降温费用等开销,可能侵蚀屋主的应急资金和退休储蓄,让其陷入相当大的财务困境。而且,屋主还须储蓄以应付应急费用等。
据调查,只有43%的美国人表示他们可以储蓄支付1,000美元的应急费用
高利率下的买房策略
尽管利率持续走高,仍有一些刚性需求者或腰缠万贯的投资者入市。对于刚需者来说,若能调整一下自己的愿望级别,还是能以较低成本买下房屋。
根据全美房屋建筑协会的数据,现在新房的平均面积已经从2021年年末的2,350平方英尺,降到现在的2,200平方英尺。买更小的房子,是在外部环境不变的情形下降低自己月供的办法之一。
一些建商发现,现在公寓和联排别墅正变得越来越受欢迎。这些房屋不仅价格低一些,维护成本也低,具有更好的可负担性,因此在市场上变得越来越有吸引力。
易地而居也是人们常常采用的办法。尤其是对于在洛杉矶有房、接近退休年龄的人,把洛杉矶的高价房屋卖掉,到拉斯维加斯等房价更低的地方去居住,不仅能住同样大小的房子,还可置换出一笔诱人的退休金,让晚年生活更舒适轻松。◇

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