为什么美国住房通胀可能会长期存在？
为什么美国住房通胀可能会长期存在？美国联邦储备委员会官员表示，他们相信，住房通胀将在未来几个月内会最终降温，因为这是他们控制整体物价上涨并确保其朝着降息转向的一个关键的、期待已久的组成部分然而，他们面临的真正挑战可能正在出现，届时新公寓的供应渠道将开始枯竭，而独户住宅的存量仍然不足，这将给占消费者物价指数（the Consumer Price Index, CPI）约三分之一的消费类别带来价格上涨的压力。尽管美联储2%的通胀目标所使用的指数对住房成本的敏感度较低，但美联储官员仍将住房和房租动态视为降低通胀之战中尚未攻克的重要部分，这可能恰好凸显出当前紧缩信贷政策立场的内在矛盾之一。美联储官员承认，要找到一个既能控制整体需求，又不会扼杀新房和公寓供应的利率设置很困难，但一些人认为，美联储对经济的倾斜过于严重，忽视了住房。房地产数据公司CoStar的多家庭分析全国总监杰伊‧莱比克（Jay Lybik）说，“你以为打个响指就能创造出住房吗？现实并非如此。”CoStar的数据显示，在公寓供应量激增之后，到明年年初，新房数量将急剧下降，每月可能会下降达5万或6万套，而要满足需求，估计需要10万套。莱比克说，“我们将面临着租金真正加速上涨的风险，这会使2025年和2026年的情况变得更糟。”住房问题是一个长期问题。在大流行病期间，人们对住房负担能力的担忧加剧，房价中位数从2022年初到年底跃升了50%，尽管此后有所缓解。公寓建设也向高端倾斜。国会议员呼吁美联储降低利率，以降低消费者的抵押贷款成本，鼓励建设；各州正在酝酿租金控制措施和计划，以增加供应。但问题的严重性超出美联储的解决能力。美联储主席杰罗姆‧鲍威尔（Jerome Powell）在央行1月会议后的新闻发布会上说，“我们在住房供应方面存在长期问题，住房建造量不足，这些问题我们没有任何工具可以用来解决。”受当地分区规则、政治和土地价格影响，全国各地的住房市场差异很大。尽管如此，受美联储决策严重影响的融资成本仍是当今投资决策的关键，而投资决策将决定未来的住房供应。就美联储当前要实现的目标而言，随着创纪录的大流行病时期的租金和房价飙升逐渐成为过去，总体住房成本的“通货紧缩”即将来临似乎几乎是肯定的，然而，至关重要的是对通胀下降的必要信心以便开始降息。自2022年3月开始快速加息后，政策利率自7月以来一直维持在5.25%至5.50%。虽然通胀率已从40年来的高点回落，但美联储官员承认近期的进展“磕磕绊绊”，尤其是住房通胀率持续走高的时间比预期的要长上月CPI意外跳涨，主要是由于住房成本仍同比上涨了6%，而在大流行病之前，当整体通胀接近或低于美联储目标时，通常只有4%。为捕捉当前市场价格（而非官方数据中缓慢变动的平均值）而实时编制的租金衡量指标表明，价格上涨已经放缓。例如，美联储官员密切关注的在线房地产公司Zillow的一项指数显示，截至1月份的年增长率为3.4%。房地产管理和分析公司RealPage的副首席经济学家Arben Skivjani在最近一次全美商业经济协会的演讲中谈到住房通胀下降时说，“我们知道它即将发生。”RealPage的数据显示，在2022年初年上涨近16%之后，要价租金自去年夏天以来几乎没有上涨。不过，供应限制可能会带来通胀速度加快的风险。第一美洲银行（First American Bank）首席经济学家马克‧弗莱明（Mark Fleming）在NABE有关住房通胀的讨论中表示，“我们没有建造足够的房屋，至少十年来我们没有建造足够的住所，你缺少一种人人都想要的商品，那么价格会发生什么变化？从长远来看，肯定会有内在的通胀压力。”2023年3月，住房通胀率达到峰值，年增长率为8.32%，这是自20世纪80年代初以来最快的通胀率。人口普查数据显示，房价中位数从大流行开始时的2020年第二季度的32.2万美元飙升近50%，到2022年底达到47.9万美元的峰值，这是自20世纪60年代初以来最快的上涨速度。此后，房价中位数回落至41.7万美元。这是美联储加息的副作用所致。加息一度将30年期住房抵押贷款的平均利率推高至近8%，为四分之一世纪以来的最高水平。然而，最近的一些房屋销售指数显示房价再次上涨，这使得美联储官员开始寻找房屋销售和建筑数据，寻找供需可能趋于平衡的证据。克利夫兰联储（Cleveland Fed）关于供需失衡的新研究是关注焦点之一，发现供需失衡推动了大流行病时期的房价上涨。芝加哥联储主席奥斯坦‧古尔斯比（Austan Goolsbee）表示，住房问题是美联储广泛降低通胀率行动中缺失的“拼图”。里士满联储主席托马斯‧巴尔金（Thomas Barkin）则将分析其辖区内的建筑模式、比较能够跟上新房建设步伐的社区与受到限制的社区作为其近期演讲的主要内容。安永（Ernst & Young）首席经济学家格雷戈里‧达科（Gregory Daco）认为住房通胀的近期路径很明确，通胀率正在下降，并可能在未来几个月内大幅降低总体通胀率，这一事实非常清楚，美联储却不愿就此采取行动，这令他感到“越来越沮丧”。他说，明年将是另一番景象，“租金通胀已经大大放缓，但美联储最密切关注的数据尚未充分显示出这一点，再往前推6到12个月，实际上可能会朝着另一个方向发展，这就是供应不足的问题所在。”https://usabbs.org/data/attachment/common/cf/231054j1k16s66syseomz4.png
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