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美国房屋保险购买指南|房屋保险购买建议、降低保费方法

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发表于 2020-1-15 20:06:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
房屋贷款,抵押贷款
房屋贷款,抵押贷款
天有不测风云,人有旦夕祸福” ,佳佳保险 ,有备无患,万事无忧,给家一份关爱,给爱一份安心
在美国买房或租房,必懂房屋保险 Homeowner Insurance 细节。我们将带领各位一起了解房屋保险、政策、理赔范围、注意事项与如何降低保费等房屋保险大小事。
如果您有关于房屋保险方面的咨询 问题 请联系佳佳保险: 832 436 8858 微信:anniegao23
01/ 在美买房必买房屋保险
房屋保险(Homeowner Insurance 或 Hazard Insurance):一般指买房者为自己房子购买的保险,为最基本的保险。主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。
小贴士小贴士:房屋保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,故也有人称之为火险(Fire Insurance)。但其实房屋保险亦保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。

  • 贷款买房者:贷款银行一定会要求买房者在过户前先购买房屋保险,否则不会通过贷款。
  • 全额现金买房者:虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险,但为了避免房子发生事故所产生的损失,通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。

02/ 房屋保险在线比价免费工具
除了透过线下保险经纪报价这种传统做法,现在网上有很多分析工具(如下方)开发给一般大众免费使用。要购买房屋保险的屋主可以利用清单浏览所在州的房屋保险公司,依据评分推荐来选择。到网站上填写简单消息后就能拿报价,进行初步比较。

  • 选择居住州:每一州评价良好的房屋保险公司不同,选择居住州做最适合的推荐。
  • 填写住址 Zip Code:即使在同一州,各城市最佳的房屋保险公司也会有差异,输入 Zip Code 之后就会出现最适合推荐保险公司列表,屋主根据各家保险公司特色以及评分 Review 来挑选 Quote。
  • 询价 Quote:阅读每家色之后可前往公司官网进行询价,在线询价通常会一起给予优惠折扣。
如果您有关于房屋保险方面的咨询 请联系我们8324368858
小贴士这种工具会不会要我留个人数据?
  • 选则居住州之后会出现推荐保险公司列表,此步骤不会要求留下联系消息。
  • 到特定保险公司网站上要求报价,保险公司会询问房屋消息以及屋主一些个人背景数据,有些保险公司可能会在网络报价阶段询问电话和邮件地址,让线下 Agent 主动联系屋主以提供更优惠的价格。

03/ 如何降低房屋保险保费?
房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异,掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。
  • 货比三家不吃亏。虽然花时间,但也能为你省下不少开销。多问多询价,不仅能让自己更加了解保险条款细节,也能了解各家保险公司的服务质量,买到最适合自己的房屋保险,也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。
  • 提高自付额(Deductible)。自付额是保险公司开始索赔前,屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额,若将自付额提高到$1000,大约可省下25%的保费用。※ 但若居住在灾害频发地区,则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区,则地震自付额最好是独立出来。
  • 不要把买房房金额与重建成本混淆。房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地价值包含进来,否则要支付的保费将会更高。
  • 将房屋保险和汽车保险绑在一起。若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险,通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外,所以请先做比较再决定)
  • 提高房屋抗灾力。例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。
  • 提高家庭安全。例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁,约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器,提供15%到20%的保费折扣。※ 但这类系统通常不便宜,也并非每个系通都可得到折扣,所以请自己先计算清楚是否真的话算,并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。
  • 了解其他折扣。例如退休人员通常待在家的时间较长,因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。
  • 良好信用记录。除了房屋保险,只要拥有良好信用纪录,无论是选购何种保险,都有助降低保费。
  • 成为保险公司老客户。有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠,6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。(当然还是建议可多比价,了解是否真的有划算到)
  • 房子本身条件。若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里,则可少支付点保费;或电力、暖气和管道系统用不到十年,保费也会便宜一点;抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等,也都能将保费降低约5%到15%。

04/ 房屋保险涵盖内容?
  • 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。
  • 房屋建物,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。
  • 私人财物,包含家具、电器、书藉、收藏、文档等。
  • 因灾难使屋主无法使用房屋,以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。
  • 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。
小贴士小贴士:购买房屋保险时,屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
  • 自住—保险公司会加上屋内私人财产的保险。
  • 出租—屋主不需对屋内财物进行保险,可节约保费。(通常租客可自行购买「租户保险」来保障在租屋处自己的财产利益不受损失)。
05/ 美国房屋保险的常见理赔范围有哪几种?
房屋保险常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴:
1房屋架构(Coverage for the Home's Structure)
  • Coverage A - Dwelling Coverage:保房屋主体结构。(对 Condo Insurance 来说,这点不含外墙及公共区域,因为那些是 HOA 的责任)
  • Coverage B - Other Structure on Your Property:保房屋主体以外的建筑物,如独立车库、独立工具间等。这部分保额通常是主保险的10%(实际依保单内容为准)。
2个人财产(Individual Property Coverage)
Coverage C - Personal Property / Contents:保屋内所有个人财产,如家具、家电、手机、衣物等,若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。
3暂时生活开支(Coverage for Temporary Living Expenses)
Coverage D - Loss of Use:因房屋损害或维修,导致投保人无法居住在屋内,所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%(实际依保单内容为准)。
4法律责任(Legal Responsibility)
Coverage E - Personal Liability Insurance:若有人在房屋受伤或发生事故,如在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等,被起诉所产生的法律纠纷等费用。
5医疗费用(Medical Payment)
Coverage F - Medical Payment coverage:房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。无论屋主是否有责任,都可要求保险公司依据这一条款赔偿。
6其他
  • Deductible (All Peril) 自付额 :指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为XX元;费用超出部分则由保险公司介入。
  • Water Backup and Sump Overflow 淹水:指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于 Water Backup 或 Sump Overflow。
06/ 美国房屋保险政策有哪几种?
在美国,常使用的房屋保险政策(Policies)有以下几类:(HO是 Home Owner 缩写)
HO-1 基本险(Basic Coverage)
保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。
HO-2 扩充险(Broad Coverage)
除了 HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。
HO-3 全保险(Special Form)
大众最普遍购买的房屋保险类型。除了 HO-1 和 HO-2 之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。
HO-4 房客险(Tenant's/ Renter's Policy)
保赔出租房产室内的房客个人财产。
HO-5 综合险(Comprehensive)
比 HO-3 的涵盖范畴更广,保费也更贵。
HO-6 康斗险(Condominium Coverage)
保赔 Condo 屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读 Condo HOA 章程来决定须构买的保险费额。
HO-7 活动房险(Mobile Home Coverage)
保赔 Condo 屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读 Condo HOA 章程来决定须构买的保险费额。
HO-8 老房险(Older Home Policy)
老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

07/ 我该买何种类型房屋保险?
以购买房型去做说明:
1Single Family House:购买 HO-3
  • 屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
  • 在房产估价报告(Appraisal Report)中的 Cost Approach 里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和 Total Estimate of Cost-New 中较低的那一个。
小贴士小贴士:建议根据 Total Estimate of Cost-New 购买。有些保险公司并会提供120%、125%、150%的 Cost to Rebuild New/Replacement Cost 理赔的加购项目(或称为20%、25%、50%的 Extended Dwelling Coverage)。举例:在 150% 的 Replacement Cost Coverage 下,屋主购买 $200,000 的 Dwelling Coverage 的实际最大赔款额是 $300,000。
2Townhouse:购买 HO-3
Townhouse 屋主的所有权与责任权跟 Single House 相似。若有 HOA 则须提供 Master/HOA Insurance 信息。
3Condo:购买 HO-6
  • 通常贷款银行会要求提供 HO-6 及 Master/HOA Insurance。若 Condo 的 Master Insurance 除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买 HO-6 了。
  • Condo 屋主的所有权仅包括墙壁以内 (within the unit),所以需负责的部分仅限墙壁以内,因此保险也仅管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于 HOA 责任,通常由 Master/HOA Insurance 负责。所以 Condo 房屋保费通常比 Single House 跟 Townhouse 便宜不少。
  • 贷款银行通常要求 HO-6 的 Dwelling Coverage 至少为房产鉴价 (Appraisal value) 的20%。
小贴士小贴士:
  • 无论是上述何种保险,自付额度 (Deductible) 不应超过 Dwelling Coverage 的5%。
  • 根据房产所在地区,有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。
4其他注意点
  • 无论何种保险,自付额度 (Deductible) 不应超过 Dwelling Coverage 的5%。
  • 根据房产所在地区,有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。
08/ 选购房屋保险时的注意事项?
不懂就问!
无论购买何种保险,除了留意「保险费 Premium」,「保险涵盖范围 Coverage」和「自付额度 Deductible」也不容忽视,掌握以下细节去选择房屋保险才不会让自己吃亏。
  • 了解保险涵盖范围与赔偿金额上限:例如大多数保险不包含水灾或地震,若有需要就应单独购买。
  • 了解保险公司理赔限制:例如很多保险公司不会理赔被盗珠宝,除非另行投保。
  • 了解房屋重建成本:例如你为房子投保15万,即使重建费用是18万,保险公司也只会理赔15万。
  • 了解房屋实际现金价值:若房屋被迫坏,屋主选择不重建,保险公司会理赔减去折旧的成见成本,此即实际现金价值。

09/ 补充:在美国与房屋相关的保险有哪些?
简单说,与房屋有关的保险大致可分为以下几种:
买卖屋前 | 业主产权保险(Owner's Title Insurance)
卖方用来向买方保证待售房的产权,并保证卖方确实拥有待售房的产权,并保证待售房没有任何隐藏风险,如财产权属第三方、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等。投保金额是房子买价,保费为一次性费用,由卖方支付。(参考美国买房攻略卖房攻略
买到屋后 | 房屋保险(Home Insurance)
只要买房,买家都要购买房屋保险来作为保障,贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。

附加保障 | 地震保险(Earthquake Insurance)
通常是那些被大多数保险条款排除之外的天灾意外,包括地震、战争、洪灾等。标准的房屋保险中多未含水灾险和地震损失,因此若房产位于水灾频繁地区,屋主就应额外购买水灾险。多数保险公司都会提供单独的地震险,例如加州法律规定保险业者须提供地震保险,保费取决于该地区地震可能性。

常见问题如果我想换房屋保险应如何操作?
在你选定新的房屋保险并确定新保单生效日期后,打电话给原来的保险公司进行取消保险("I would like to cancel my policy as of [date]."),同时也别忘了要通知贷款银行。

屋顶漏水理赔吗?
若出现屋顶漏水,房屋保险仅能理赔家具、地板、地毯等因泡水而造成的财务损失,并不会理赔维修屋顶的费用,因为这是起因于屋顶年久失修所致的损失,因此不在保险理赔范围内。但如果是因为暴风雨、大风、路树或电线竿压坏屋顶,则房屋保险会进行理赔与维修屋顶的费用。
同理,若家中水管因为老化爆裂造成屋内淹水,保险仅会理赔淹水所导致的财物损失,但更换新水管等方面的维修费用是不会理赔的。
小贴士小贴士:一般的标准房屋保单对于管道中水体的意外流出提供损失财物的理赔(Water Damage);但并不赔偿任何管道系统本身的修理费用,仅会赔偿水体损坏。水体损坏的主因往往不易界定,通常屋主向保险公司通报后,保险公司会派专员前往住所进行调查,以界定是否为保单理赔内容。
污水倒流理赔吗?
在一般的房屋保险中基本上是不提供污水倒流(Sewage Backup)损失的理赔,多需要屋主自行加保。污水倒流有可能是因为污水排放系统堵塞故障或是大树树根插入等因素导致。
屋内的珠宝和其它珍贵物品可以被保险吗?
通常一般标准保单只会提供失窃珠宝约1,000到2,000元保险(视保单而定),如果屋内珠宝或其他收藏品价值更高,则建议另买更高等级的保险。

★美国房屋保险的常见理赔范围(Coverage)有哪几种?
在房屋保险中,常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴与各自的细节:
1.房屋架构  Coverage for the Home’s Structure
● Coverage A – Dwelling Coverage:保的是房屋主体结构。(对Condo Insurance来说,这点不含外墙及公共区域,因为那些是HOA的责任)
● Coverage B – Other Structure on Your Property:保护房屋主体以外的建筑物,如独立车库、独立工具间等。 这部分保额通常是主保险的10%。

2.个人财产 Individual Property Coverage
● Coverage C – Personal Property/Contents:保的是屋内的所有个人财产,如家具、家电、手机、衣物等,若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。

3.暂时生活开支 Coverage for Temporary Living Expenses
● Coverage D- Loss of Use:因房屋损害或维修,导致投保人无法居住在屋内,所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%。


4.法律责任 Legal Responsibility
● Coverage E- Personal Liability Insurance:若有人在房屋受伤或发生事故,如有人在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等,被起诉所产生的法律纠纷等费用。

5. 医疗费用 Medical Payment
● Coverage F – Medical Payment coverage:房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。,无论屋主是否有责任,都可要求保险公司依据这一条款赔偿。

6.其他
● Deductible (All Peril) 自付额 :指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为XX元;费用超出部分由险公司介入。
● Water Backup and Sump Overflow淹水:指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于Water Backup或Sump Overflow。

★我知道房屋保险理赔范畴了,那美国房屋保险政策(Policy)又有哪几种?
在美国,常使用的房屋保险政策(Policies) 有以下几类:(HO是Home Owner缩写)
HO-1基本险Basic Coverage
保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。
HO-2扩充险Broad Coverage
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。
HO-3全保险 Special Form
大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。
HO-4房客险Tenant’s/ Renter’s Policy
保赔出租房产室内的房客个人财产。
HO-5综合险Comprehensive
比HO-3的涵盖范畴更广,保费也更贵。
HO-6康斗险Condominium Coverage
保赔Condo屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读Condo HOA章程来决定须构买的保险费额。
HO-7活动房险 Mobile Home Coverage
适用于活动房屋主的房屋保险。
HO-8老房险 Older Home Policy
老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

★那我该买哪些类型的房屋保险?保险额(Dwelling Coverage)又该买多少?
以购买房型去做说明:
Single Family House:购买HO-3
Single House屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。
在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。
建议根据Total Estimate of Cost-New购买。有些保险公司还会提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理赔 (或称为20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。举例:在150% 的Replacement Cost Coverage下,屋主购买 $200,000的Dwelling Coverage的实际最大赔款额是$300,000,这操作方式有时可省下一点保费。

Townhouse:购买HO-3
Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有HOA则须提供Master/HOA Insurance资讯。

Condo:购买HO-6
通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。
Condo屋主的所有权仅包括墙壁以内(within the unit),所以需负责的部分仅限墙壁以内,因此保险也只管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于HOA的责任,通常会由Master/HOA Insurance负责。所以Condo房屋保费通常比Single House跟Townhouse便宜不少
贷款银行通常要求HO-6的Dwelling Coverage至少为房产鉴价(Appraisal value)的20%。
其他注意点:
无论何种保险,自付额度(Deductible)不应超过Dwelling Coverage的5%。
根据房产所在地区,有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。

★选购房屋保险时的注意事项?
不懂就问!
无论购买何种保险,除了留意「保险费Premium」,「保险涵盖范围Coverage」和「自付额度Deductible」也是不容忽视,掌握以下细节去选择房屋保险才不会让自己吃亏。
了解保险涵盖范围与赔偿金额上限:例如大多数保险不包含水灾或地震,若有需要就应单独购买。
了解保险公司理赔限制:例如很多保险公司不会理赔被盗珠宝,除非另行投保。
了解房屋重建成本:例如你为房子投保15万,即使重建费用是18万,保险公司也只会理赔15万。
了解房屋实际现金价值:若房屋被迫坏,屋主选择不重建,保险公司会理赔减去折旧的成见成本,此即实际现金价值。
★如何降低房屋保险保费?
房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异,掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。
1. 货比三家不吃亏
虽然花时间,但也能为你省下不少开销。多问多询价,不仅能让自己更加了解保险条款细节,也能了解各家保险公司的服务质量,买到最适合自己的房屋保险,也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。
2. 提高自付额 (Deductible)
自付额是保险公司开始索赔前,屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额,若将自付额提高到$1000,大约可省下25%的保费用。※但若居住在灾害频发地区,则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区,则地震自付额最好是独立出来。
3. 不要把买房房金额与重建成本混淆
房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地价值包含进来,否则要支付的保费将会更高。

4. 将房屋保险和汽车保险绑在一起
若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险,通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外,所以请先做比较再决定)
5. 提高房屋抗灾力
例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。
6. 提高家庭安全
例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁,约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器,提供15%到20%的保费折扣。※但这类系统通常不便宜,也并非每个系通都可得到折扣,所以请自己先计算清楚是否真的话算,并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。

7. 了解其他折扣
例如退休人员通常待在家的时间较长,因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。
8. 良好信用记录
除了房屋保险,只要拥有良好信用纪录,无论是选购何种保险,都有助降低保费。
9. 成为保险公司老客户
有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠,6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。(当然还是建议可多比价,了解是否真的有划算到)
10. 房子本身条件
若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里,则可少支付点保费;或电力、暖气和管道系统用不到十年,保费也会便宜一点;抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等,也都能将保费降低约5%到15%。
生活
2020美国房屋保险购买攻略 | 买房租房都用得上
   对于很多人来说,买房子大概是人生里最大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance(房屋保险)必不可少。除了业主外,对于租客来说,房屋保险里也有Renter's Insurance(租房保险)可以保障你的家庭财产。
虽然美国的法律并没有要求业主一定要购买房屋保险,但如果你是通过贷款买房的话,银行通常都会强制借款人购买房屋保险,以保障房子不会因失火或者其他意外损毁而导致贬值。美国的房屋保险条款里也有很多门道,怎样选合适、怎么买便宜,如果你对这个话题有兴趣,不妨跟某Rain一起来做做功课。  
美国房屋保险详解 想要获得可靠的保障,就得先搞清楚房屋保险里面的各种条款,这样才好根据自己的实际情况来选购保险。
房屋保险的基础理赔项目
  
一般Single Family House(独立家庭房屋)的房屋保险都会包含以下六个方面的基础理赔项目:

  • Dwelling protection:保房屋主建筑以及相连的附属建筑(例如连着的车房)的损毁赔付,通常保险里还会有更详细的关于什么情况导致的损毁能赔、什么情况下不赔的条款;
  • Other structures protection:同上,但保的是其他与主体建筑分离的独立建筑物,比如独立的车房、工具屋、围栏等;
  • Personal property coverage:保保险条款规定内的个人财产被盗和损毁需要修复或重置的损失,一般会包括家具、电器、衣物、首饰等等,但如果家里有一些贵重的物品如珠宝、收藏品之类,则需要购买额外的保险;
  • Additional living expenses coverage:也叫“loss of use coverage”,保类似灾后重建这种期间,屋主及家人临时的食宿使费等额外支出。
  • Liability coverage:责任保险,保万一因为有人在你的地上意外受伤,又或者你、你的家人或你的宠物损毁了其他人的财产被告要打官司或者赔偿的情况;
  • Medical payments coverage:保万一有客人在自己地方受伤的医疗费用,又或者屋主及家人在其他地方意外受伤导致的医疗费用;这部分医疗保险是不论责任在哪一方都有保障的,保额通常不大,但可以有效防止一些小受伤问题变成大的责任官司问题。
常见房屋保险额外理赔项目 除了以上的项目以外,屋主还可以选择其他附加保险选项,通常有:

  • Water backup coverage:虽然基础的房屋保险会保由于爆水管或家电溢水导致的水害损失,但如果水害问题是由于sewer(下水道)、sump pump等不属于plumbing系统的设备损毁而出现水倒流的情况导致的话,则需要这个额外的水倒流保险来负责。
  • Scheduled personal property coverage:指定个人财产保险,一般如果房屋保险原本的个人财产保额不够高、或者有价格上限限制的话,可以加买这个项目专门保一些价值比较高的例如珠宝首饰、艺术收藏品等的个人财产,需要经过专业估价。
  • Extended dwelling coverage:很多保险公司也会有额外房屋建筑保险选项,有时候因为各种情况建筑成本可能会增加,如果你原来的保额不够,这个额外保险(通常超出原保额20%~25%)可以填补差额让你不用另外掏钱。
  • Business property coverage:如果你在做home business的话,就需要购买额外的商业财产保险来保存放在家里的一些商业相关的产品。
  • Ordinance or law coverage:建房子或者装修都要符合建筑规范(building codes),一些老房子的结构可能已经不符合现时的要求,当损毁重建的时候就要加钱“升级”,这个条款可以报销按法规要求升级导致的额外费用。
  • Identity theft coverage:保因为身份盗窃问题导致的财产损失,但一般来说,如果你比较注意保护自己的信用、能及时上报身份盗窃问题,很多银行或者信用卡公司本身都有欺诈免责保护。
房屋保险种类  

图片来自Mortgage Blog,版权属于原作者
房屋保险的条款分为“Named-Peril”(指定危险)和“Open-Peril”(不指定危险)两类。Named-peril保险只保合约里列明的情况;而open-peril则是反过来,除了合约里专门列出的排除项以外什么情况都保。Open-peril 条款对投保人更有利,但价格也会更贵,有时候选择named-peril 再额外增加具体某个情况的细则条款(endorsement)可能更省钱。
而根据理赔范围不同,房屋保险主要划分为以下九大类型:

  • HO-1:最最基础的房屋保险,named-peril 仅赔付因为火灾或抽烟、爆炸、闪电、冰雹和风暴、盗窃、恶意破坏、车辆导致的损毁、飞机导致的损毁、暴动和民间骚乱、火山爆发等10种情况导致的房屋建筑损失,可能还带部分个人财物方面的理赔,但不包含责任保险。
  • HO-2:基础房屋保险,除了覆盖HO-1的理赔范围;还增加了由于物体坠落,冰、雪或雨夹雪的重量,冷暖气等房屋系统结冰,房屋和管道等其他家用系统突然撕裂,出现裂缝或膨胀,突然溢出的水或蒸汽,人为产生的电流引起的突然和意外损坏等6种额外情况导致的房屋建筑损失以及列明种类的个人财物损失包含责任保险
  • HO-3:最通用的房屋保险,除了覆盖HO-2类保险的理赔范围以外,在房屋建筑方面的理赔是open-peril,也就是除了特别列出来的情况以外,其他都能报销。
  • HOB:与HO-3几乎一样,都是在房屋建筑方面按open-peril理赔,但个人财产方面按named-peril理赔;两者不同之处在于HOB比HO-3在水害理赔方面的范围会稍大一些,另外还会包含一些例如船、剪草机、拖拉机等家里的“附件”的理赔。
  • HO-4:这类也就是俗称的“Renters Insurance”(租屋保险/租客保险),只保类似HO-2范围内的个人财物损失以及责任险,不包含房屋建筑方面
  • HO-5:这可以算是覆盖范围最广的房屋保险,在HO-3的基础上,无论房屋建筑还是个人财产方面都是open-peril,除了特别列明的情况其他都保,同时这类房屋保险价格也会更高。
  • HO-6:第六类是俗称的“Condo Insurance”(Condo保险/公寓保险),这种保险包括个人财产险和责任险,以及保公寓内部的墙体、地板、天花板等建筑结构保险;至于公寓外部的公共部分保险,则通常由屋主协会HOA统一负责。
  • HO-7:第七类是俗称的“Mobile Home Insurance”(活动房屋保险),这种保险的理赔范围与HO-3类似,但细节方面是专为mobile home而设。
  • HO-8:第八类保险条款是专为老房子而设的,条款类似于HO-3,但对于建筑方面的赔付以实际现金价值封顶,历史建筑和注册地标通常都会采用这种保险。
   
(图片转自shutterstock,版权属于原作者)
常规房屋保险不理赔的情况 而绝大多数房屋保险(包括HO-3和HO-5)都会将以下情况导致的房屋建筑或财物损失排除在理赔范围以外,比如:
  • 洪水
  • 地震
  • 塌方
  • 发霉
  • 除了水管或者家电导致的情况以外的水害
  • 虫害鼠害等
  • 地基变形沉降等
  • 宠物动物
  • 由宠物造成的破坏
  • 磨损、损耗
  • 故意丢失
  • 核事故
  • 政府行动
所以如果房子处于一些洪水、飓风、地震等自然灾害高危地区,或者业主对某类风险有忧虑的话,还要考虑加买额外的保险,例如洪水保险(flood insurance)之类。
Actual Cash Value vs. Replacement Cost
  
(图片转自Cronin Insurance,版权属于原作者)
在保险赔付的细则里,可能会出现Actual Cash Value(实际现金价值)Replacement Cost(替换成本)这样的字眼。如果按ACV赔付,保险公司只会赔付贬值后的价值损失;如果按RC赔付则会按替换全新产品的费用来算,当然RC条款的保费也会贵一点。
大多数基础的房屋保险对于房子建筑的赔付是按RC计算,但对个人财物方面的赔付则是按ACV计算,小伙伴们有需要的话可以加钱升级保险条款。
另外,有些保险公司还会有Guaranteed Replacement Cost(保证替换成本)的选项,这个条款可以保障例如材料人工升值等导致的原保额不足的问题,无论重建同类房屋的费用超出多少都会赔付,这个选项对于在天灾频繁地区、或者老房子屋主来说,都值得考虑。如果没有guaranteed选项,可以考虑extended replacement cost选项,这两者区别在于有没有赔付上限。
Deductible Deductible(免赔额度)就是在保险理赔之前需要先自付的金额,房屋保险里关于Dwelling、other structure、personal property的理赔部分通常都会设有免赔额度。房屋保险的免赔额度可以按固定金额、或者保额的百分比形式来计算,每次申请理赔都会扣去免赔额。
大多数房屋保险的免赔额度在$500~$1500之间,但有些时候保险可能会额外指定特殊情况下造成的损失的免赔额度,比如风暴等恶劣天气情况。比如如果一个保额为30万的房子因为“named-storm(命名风暴)”、洪水等损毁,而特殊事件免赔额度是5%,那就相当于要自付$15000,所以一定要了解清楚保险的所有详细情况
房屋保险要这样选 房屋保险公司推荐 相比起汽车保险,大部分小伙伴向房屋保险申请理赔的机会可能不会多,毕竟很多老旧损耗的问题房屋保险不包,而一些小问题可能大家宁愿自己出钱修理就算了,为小问题申请理赔然后因此涨保费的话不太值得。
但是,正因为房屋保险的理赔通常都是少则几千上万、多则十几几十万以上(比如灾后重建)的大问题,那就很考验保险公司本身的财力以及服务口碑了。理赔申请手续过程、赔偿价格协调、付款速度等等,对于房屋损毁急需保险报销的人来说都非常重要。
以下是权威杂志Consumer Reports根据6940名曾经 申请过房屋保险理赔的 用户问卷综合得出的保险公司评分,大家可以参考下。
   
   
图片来自于ConsumerReports,版权属于原作者
购买足够的保额 房屋保险的保额并不等于房子的市场价值。房子的市场价值包括了房子和土地两方面,即使房子毁了,土地的价值也并没有影响。所以考虑Dwelling coverage的保额时,小伙伴们应该考虑万一房子全毁时、清理残余重建房子材料及人工等所有成本费用是多少。这个可以通过咨询当地建筑公司的施工收费 x 房子面积来计算,而且每过一段时间重新估价更好,或者向保险公司咨询有没有自动通胀(automatic inflation)设置。
Other structures和personal property的保额一般是保险公司自动根据dwelling保额乘以百分比得出的,通常其他建筑的保额是主建筑保额的10%,个人财产保额在40%~70%,还有loss of use保额在20%左右。
   
不同保险公司会有不同的计算比例,买保险的时候应该要按自己的情况跟保险公司协议调整或者加买额外的保险。小伙伴们可以利用类似Encircle这样的app来帮忙统计家里的东西,了解总价值,对比保险条款里的保额看是否足够。如果家里有比较贵的珠宝首饰类等个人财物,或者其他特殊情况,也最好加买额外的保险。
Liability责任险是自选保额,一般从$100,000起步,但通常建议购买$300,000 ~ $500,000 或高于自己的净资产总值。如果身家比较丰厚,还可以考虑额外加买umbrellaexcess-liability保险。
如何降低房屋保险费用 房屋保险是绝大多数屋主一项不可省的持续性支出,小伙伴们在买房子的时候,就应该先考虑这个问题,因为影响房屋保险的价格其中一个重要因素就是地理位置
如果房子处于天灾频发、有灾害高危风险或者保安不够好的区域,保费肯定就会比安全地区更贵一些;通常靠近消防局的房子保费也会比远离的要低一些。比如飓风登陆频繁的佛罗里达州,就是全美房屋保险平均保费最贵的州。
   
(图片转自HowMuch,版权属于原作者)
保额和自付额度的高低也是影响保费的两大因素,相对于降低保额来说,提高自付额度会更加合适。
虽然相比起汽车保险,各家的房屋保险保费差价可能没那么大,但在不同的保险公司比价也还是能节省一部分费用的。了解各家公司能给的保险折扣,比如跟车险、寿险一起买通常能享受bundle discounts,也有助于降低保费。
风险低的房子保费也相对会低,增加房子里的安全设施通常也能获得一定的房屋保险折扣。据Consumer Reports介绍,有安装烟雾报器、防盗摄像头、deadbolt门锁等通常能获得5% Off保费优惠,而如果家里有自动喷淋和连接外界的自动报警系统的话,能获得高达15%~20%的优惠。
申请房屋保险理赔的时候,保险公司会派adjuster来调查损失实况、对照保险条款制定一个赔偿价格,然而保险公司定出的赔偿价可能会跟自己理想中的数字不一样,这个时候就要据理力争。据CR的调查统计,对于超过2万刀以上的房屋保险理赔,有10%的人对保险公司定出的赔偿额度不满意;而跟保险公司讲价的人比不讲价的人能平均多获得$6000的赔偿。
如果保险赔偿跟自己理想价格相差太多,而自己又没办法说得赢保险公司的adjuster的话,还可以考虑聘请专业的Public Insurance Adjuster代表自己申请理赔争取权益,费用通常按理赔款项的百分比算(各地有法律规定PIA收费上限,一般在10%~25%之间)。PIA通常可以免费做初步评估,所以小伙伴们可以先计算一下看是否值得再决定。
如果您有关于房屋保险方面的咨询 问题 请联系佳佳保险: 832 436 8858  微信:anniegao23


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