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【干货】去年2018休斯顿房产分析,看这篇就够了

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发表于 2019-3-14 22:02:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
张学勇移民  加拿大移民专家
【干货】去年2018休斯顿房产分析,看这篇就够了
外国买房网讯】地产投资之所以在投资领域里具有如此价值,大多源于这种投资的易操作低风险性
易操作:在股神巴菲特的眼中,一支好的股票要能同时带来Appreciation(增值)和dividend(股息),而在房产中分别代表房租收益和增值收益,而这两种收益都是相对被动的。就像一个电脑程序,当对它进行过完好的编写后,我们要做的就是简单的按下运行键,让这台赚钱机器去运转。
低风险:在过去的20年里,美国的物价上涨了两倍。那中国呢?30倍!这意味着,我们的钱在20年前手上的钱或银行里的钱都变得不值钱了。但地产投资的优势在于地产的价值会随着物价或市场而增高,会影响升值的是这个城市未来的发展趋势风险远低于股票,期货等,但收益却却可做到相当。
休斯顿的房产市场
让我们来做个简单的对比,来对比一下在过去十年间北美房产投资最为火爆的加州。
上图为加州过去两年的房产升值。在过去的两年里加州的房价平均升值为7.7%-7.9%。
我们再来看下由德州官方HAR给出的过去一年的升值。
休斯顿城市,相比于去年同期,销售量增加了13.1%,中等价位房价上涨7.3%。
接下来是房租与房价的比例的对比。
休斯顿房价低廉,租金的收益尤为可观,在美国的所有城市中房价与房租的比较排名前15,且不像如排名第一的底特律或其他排名靠前的城市,空有高高的房价房租比,但因工作机会的骤减(或原本就业机会的匮乏),房子出租的市场并不景气,可能一放到市场几个月都难租出去,会使收益大打折扣。
下图的中间栏为房价与房租的比(房价/房租),右栏为房价。
下面是加州的房价房租比。
我们不难发现,仅在房租这边的收益,休斯顿高出加州一倍有余。说到这里,不妨也看一下世界范围的房租收益。
休斯顿与达拉斯的房租收益相仿,是国内一线城市收益的5倍左右,房价对比。
在休斯顿的房产投资门槛较低,而收益可观。15万美金就可以换来超过每年12%的收益。如使用贷款,3万美金(20%首付,低于20%要购买贷款保险)的投资额,且加入杠杆,收益高于30%。对年轻人意味着极大的商机。
这里是一张HAR给出的官方数据,让我们看看过去的5年里休斯顿的房产升值曲线交于您来自行评判。
休斯顿城市简介——印象休城
德州是美国的第二大州。近年来随着德州不断的发展,吸引了一部分的国际学生到德州就读。数据统计,2016年一年,流入休斯顿Sugar Land与Woodland两个城市的外州人数就超过15万人,这与蓬勃的工作机会和德州物美价廉的教育系统是分不开的。

1. 就业机遇
根据税收基金会的统计数据,德州的州和地方税率分别为全美第7低的水平,商业成本在全美平均值以下,再加上该州对企业特别建立的基金会,吸引了众多跨国企业来此。德州曾多次被评选为全美商业环境友好的州。《财富》在2015年的统计中显示,财富500强中有54家企业的总部位于德州,位居全美第二。
美国最大最著名的休斯顿医疗中心,(医疗中心的占地超过达拉斯整个市中心)周边就是租赁最好的市场之一,MD安德森癌症中心等全球领先的医疗机构每年都吸引了大量的求医者和来访的参研人员,加之附近”南方哈佛”之称的莱斯大学的大学教师和大学生,增加了这片区域人口的流动性,租赁需求十分旺盛。
位于休斯顿的能源走廊,各大知名的石油公司林立,算得上美国的能源心脏。
鼎鼎大名的NASA,亦然是休斯顿经济支柱之一。
2. 教育
德州的系统被视为美国中南部比较完善的体系。这里有号称“南方哈佛”的莱斯,也有德克萨斯大学,德州大学奥斯汀分校,休斯顿分校等美国名校排行榜上鼎鼎有名的学府。教职员中不乏有诺贝尔奖,普立兹奖,沃尔夫奖,艾美奖得主。
Sugar Land早期聚集了大批的中国和印度家庭,这些家庭背景的子女学习又特别刻苦,促片区教育水平的大幅提升,形成了传统名校区,是美国最有利于抚养孩子的几个城镇之一。不但拥有休斯顿最好的公立小学Commonwealth Elementary School,还有Sugar Land最好的高中Clements High School,在全美名列前茅。
3. 纵横交错的交通枢纽
多条环线,未来将多个卫星城连成一片,促进城市一体化,成为美国最大的环线公路。
在过去5年中,休斯顿人口增长了7%,大部分来自美国的东部和西部,而且这种趋势在明显增加。比起过于昂贵且拥挤的市区,现在更多人选择了离公路不远,交通便利的休斯顿郊区。随着政府的大力开发基建设施,第三条环城公路的全面开建并已部分通车,未来将连线贯通woodlands,Humble,Cypress,Katy,Sugar Land,Missouri City,Pearland等周边卫星城,从早期就聚集了大批的高素质高学历家庭,25-30万美金的独栋十分抢手。其中,Katy的业主大多具有博士学位,在世界最大石油公司美孚石油等能源产业做工程师,属于高素质高收入家庭。
4. 最佳退休城市
《美国新闻与世界报导》2018年美国最佳退休城市排名中,德州城市备受瞩目。在最新的前100榜单上,排名前12位的城市中有6个在德州,其中休斯顿在全美排名第12位。
好的,接下来我们开始正题!
租房VS买房?,观望VS投资?—— 学会为自己买单?不如学会为自己赚钱!在每个城市有不一定的答案,但在休斯顿,这要您能负担的起,休斯顿人民就会告诉您,买房!

在全美超过150个大都会城市中,休斯顿一直以房价最低城市之一著称,这不难解释两点:休斯顿的房市会慢慢趋近于饱和,并向其他大都会城市一样上涨,另外就是休斯顿的房产投资成为休斯顿人民的投资方式的一种主要选择。
选择个人住房,要根据您的工作情况,学区,投资价值,交通情况及预算等结合当时市场情况来具体考量。至于投资潜力,这个要根据您选用的地产经纪的眼光而定需谨慎。
在这里分享另一种买房思路:很多休斯顿人的第一套房子会选择30W的房产来居住,且在他们购买了第二套房产后变为他们的投资房产,继续为他们盈利来还下一套房产的贷款,进行良性循环。
如果您有兴趣投资这里的房产需要贷款请联系我们:
罗敏 贷款经纪 RMLO NMLS # 1569049  (Loan Offecer) Min Nicar  
Phone: 832-877-8309 如需来访,请电话预约 (Always call before you come!)
网址:www.aoutlook.cn    地址:8931 Gaylord Rd, Houston TX 77024


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