连续加息效应 房市承受巨大压力
连续加息效应 房市承受巨大压力https://i.epochtimes.com/assets/uploads/2022/06/id13765367-GettyImages-1241454449-600x400.jpg在房地产市场和租金市场双双走低之际， 11月2日，美联储再次对联邦基金利率加息75个基点。图为2022年6月22日，在华盛顿特区，美联储主席Jerome Powell在国会参议院银行、住房和城市事务委员会作证。
在房地产市场和租金市场双双走低之际，本周三（11月2日），美联储再次对联邦基金利率加息75个基点。这一最新加息决定会对房市带来哪些影响？近期公布的数据显示，9月份全美新房销售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。房价在9月份创纪录地下跌了2.6个百分点。房租中位数在第三季度也下降了0.4%。据《国会山报》（The Hill）报导，美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）认为，租金通胀将开始放缓，但与他的目标还有很大距离。他还说，放慢加息的时机快到了，可能出现在下一次会议或之后的会议上。当前利率已吸收最新加息的影响周三、周四（2至3日），《房贷日报》（Mortgage News Daily）30年期贷款指数连续上涨0.11%和0.10%，达到7.30%，但此番上涨与本次央行加息无关。美国地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Laurence Yun）认为，先前的预测已经涵盖最新的加息消息，即使央行大幅提高短期联邦基金利率，长期利率只会轻微变动，因为目前的房贷市场已消化美联储的最新举措。房贷利率与10年期国债收益率以及经济挂钩，而不是和央行的联邦基准利率挂钩。央行加息时，房贷利率或升或降。银行等发放贷款的机构如果在加息前就已对央行的加息达成共识，则可能提前上调房贷利率，消化央行加息产生的压力。房贷利率还受到多个其它因素的直接影响，除了与国债利率挂钩外，还受到贷款市场供求、通胀、就业、经济前景等多种影响。比如，当通胀上升时，房贷利率也会随之上升。另外，住房抵押支持债券（MBS）市场也会影响房贷利率，当投资者需求不高时，则上升利率以吸引买家，反之则下降。美联储最新加息政策尽管未直接影响当日的房贷利率，仍然引起了人们的不安。马萨诸塞州参议员伊丽莎白.沃伦（Elizabeth Warren）及其同僚本周一致信美联储主席鲍威尔，表示非常担心加息导致经济放缓、却不能减缓家庭开支上涨带来的伤害。连续加息效应 已令房市投资大幅收缩加息或许不会立即对房贷利率产生影响，但实际的影响仍或早或迟会通过利率表现出来。据个人理财网站“银率网”（Bankrate）首席金融分析师麦克布莱德（Greg McBride）分析，2022年初以来房贷利率的连续上涨，对购房者负担能力产生的影响，等同于房价上涨35%。假设30年贷款40万美元，按去年12月份3.11%的利率计算，每月还款额约为1,710美元；按当前的利率7.08%计算，每月还款为2,682美元，每月多还972美元，整个贷款期将多还35万美元。在连续加息的影响下，住房市场投资在6至9月间以26.4%的年率收缩。安永集团首席经济学家格利高里·达克（Gregory Daco）告诉CNN，房贷利率的飙升和极高的房价，导致首次购房者人数大规模回落，并且推开了投资者。房地产行业的健康程度与借贷成本密切相关。央行加息对房价和房市形成压力会比其它行业更早，房地产市场被视为经济的风向标，其收缩将不可避免地拖累整体经济的增长。
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